מהן הזכויות המיוחדות של קשישים בפרויקט פינוי בינוי?

לפי חוק פינוי בינוי, דייר המוגדר כקשיש (בגיל 70 ומעלה בעת חתימת החוזה הראשוני) זכאי לחלופות המקלות עליו את המעבר. היזם מחויב להציע לו אפשרויות לבחירתו, כגון: מעבר לבית אבות או דיור מוגן בשווי הדירה החדשה, קבלת שתי דירות קטנות בשווי הדירה החדשה, או קבלת שווי הדירה במזומן לצורך רכישת דירה חלופית עוד לפני הריסת הבניין.

מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת דירה 'על הנייר' ואיך מנטרלים אותם?

הסיכונים העיקריים ברכישה על הנייר הם איחור במסירה, שינויים במפרט הטכני או קשיים כלכליים של היזם. מנטרלים סיכונים אלה על ידי עריכת חוזה מול עורך דין מקרקעין המבטיח קיומו של ליווי בנקאי סגור, התניית התשלומים בקבלת שוברים ובקצב ההתקדמות לפי חוק המכר, וקבלת ערבויות בנקאיות או פוליסת ביטוח על כל תשלום.

כיצד מחושב מס רכישה בקניית דירת מגורים?

מס רכישה מחושב לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה. קיימת הבחנה מרכזית בין 'דירה יחידה' (המזכה במדרגות מס מופחתות ופטור מלא עד לתקרה מסוימת) לבין 'דירה נוספת' או דירה להשקעה, שבה חל מס רכישה מהשקל הראשון. תכנון מס נכון בעזרת עורך דין מאפשר לנצל פטורים והקלות בחוק.

מה ההבדל המרכזי בין תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי?

תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה מחדש) מתמקדת בדרך כלל בבניין בודד או במספר מצומצם של מבנים. לעומת זאת, פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מתחמי נרחב הכולל לפחות 24 יחידות דיור קיימות, המצריך אישור תב"ע חדשה, התחדשות תשתיות עירוניות, מבני ציבור ופיתוח סביבתי רחב היקף.

איך מתמודדים עם משכנתא קיימת על הדירה בעת המכירה?

בעת מכירת דירה המשועבדת במשכנתא, המוכר נדרש להנפיק 'מכתב כוונות' מהבנק למשכנתאות המפרט את היתרה המדויקת לסילוק. כספי התמורה מהקונה מועברים בראש ובראשונה לסילוק המשכנתא או לגרירתה לנכס אחר, ורק לאחר מכן מוסר השעבוד בטאבו והיתרה מועברת למוכר.

מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה קניית דירה יד שנייה?

לפני חתימה, חובה לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות: הוצאת נסח טאבו לבדיקת בעלויות או הערות אזהרה, בדיקת היתרי בנייה במחלקת ההנדסה של הוועדה המקומית, ובחינת מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס. עורך דין מקרקעין מבצע את הבדיקות המשפטיות הללו כדי להבטיח שהעסקה בטוחה.

מהן הזכויות המרכזיות של דייר בפרויקט פינוי בינוי?

בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38, הדייר לרוב זכאי לדירה חדשה (לעיתים קרובות גדולה יותר, עם ממ"ד ומרפסת), תשלום שכר דירה חלופי לכל תקופת הבנייה, מימון עלויות הובלה, וערבויות בנקאיות מלאות מצד היזם להבטחת קבלת הדירה החדשה.

מי משלם את מס השבח בעסקת נדל"ן וכיצד ניתן לקבל פטור?

מס שבח חל על מוכר הנכס בגין הרווח שנוצר מהמכירה (ההפרש בין שווי הקנייה לשווי המכירה). קיימים מספר פטורים בחוק, כשהנפוץ שבהם הוא פטור במכירת דירת מגורים יחידה. מומלץ לבצע תכנון מס מקדים עם עורך דין כדי למצות את הזכויות.

מדוע חשוב לרשום הערת אזהרה בטאבו מיד לאחר חתימת החוזה?

הערת אזהרה היא כלי משפטי המונע מבעל הנכס לבצע עסקאות סותרות (כמו מכירת הדירה לאדם נוסף ללא ידיעתכם) ומגנה על כספו של הקונה מפני נושים של המוכר עד להשלמת רישום הבעלות הסופי.

אילו בדיקות מקדמיות כדאי לבצע לפני שמציעים דירה למכירה?

לפני מכירת נכס, מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני ולוודא שאין עליו הערות, עיקולים או שעבודים לא רצויים. בנוסף, חשוב לבחון מראש את חבות מס השבח הצפויה באמצעות עורך דין מקרקעין, ולוודא שהנכס רשום כדין וללא חריגות בנייה.

מהו ייפוי כוח מתמשך ומה מטרתו?

מטרת העל של ייפוי כוח מתמשך היא דאגה לשלומו ולרווחתו של הממנה בעודו בחיים, תוך מתן כלים המאפשרים לאדם קרוב (מיופה הכוח) שמונה מראש, לקבל החלטות עבורו במידה ויאבד את כשירותו הקוגניטיבית או הפיזית.

מה ההבדל בין צוואה לייפוי כוח מתמשך?

תכליתה של צוואה היא חלוקת רכושה של האדם ליורשיו רק לאחר פטירתו. לעומת זאת, תכליתו של ייפוי כוח מתמשך היא ניהול ענייניו, רכושו ורווחתו של הממנה בעודו בחיים, מרגע איבוד הכשירות ועד למועד פטירתו.

כיצד מתמודדים עם סכסוכי שכנים בבית משותף לגבי הרכוש המשותף?

תחילה מומלץ לנסות לפתור את המחלוקת בהידברות. אם הדבר אינו צולח, במחלוקות הקשורות לתקנון הבית המשותף או השתתפות בהוצאות ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין (המפקח על הבתים המשותפים) שלו סמכות מקבילה לשופט שלום בתחומים אלו.

האם חובה לאשר הסכם ממון בבית משפט?

הסכם ממון שנחתם לפני הנישואין ניתן לאישור בפני נוטריון ללא צורך בהגעה לבית משפט. אולם, הסכם ממון שנחתם לאחר הנישואין חייב לקבל אישור ומתן תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני.

מה ההבדל בין בקשה לצו ירושה לבקשה לצו קיום צוואה?

כאשר המנוח הותיר אחריו צוואה תקפה, יש להגיש לרשם לענייני ירושה 'בקשה לצו קיום צוואה' כדי לחלק את העיזבון לפיה. אם לא הושארה צוואה, מגישים 'בקשה לצו ירושה', והעיזבון יחולק על פי כללי הירושה הקבועים מראש בחוק.

על מה חשוב להקפיד בעת רכישת דירה חדשה מקבלן?

בעת רכישה מקבלן חובה לוודא קבלת בטוחות על פי חוק המכר להבטחת כספי הרוכש (כגון ערבות בנקאית או הערת אזהרה). כמו כן, יש לבדוק בקפידה את מפרט הדירה המצורף להסכם, ולוודא שתאריך המסירה ופיצוי בגין איחור מעוגנים בחוזה באופן ברור.

האם המשרד מספק שירותי נוטריון עד הבית?

כן, משרדנו מספק שירותי נוטריון מלאים (אימות חתימה, תצהירים, אישורי חיים, אימות צוואה נוטריונית ועוד), וקיימת אפשרות למתן שירותי נוטריון גם עד לבית הלקוח או בבית חולים במידת הצורך.

מס רכישה - המדריך המלא למס רכישה בישראל: כל מה שעליכם לדעת על מס רכישה בעסקאות מקרקעין

נכתב ע"י עו"ד ונוטריון מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

סקירה משפטית ומעשית של מס רכישה, מדרגות המס, הפטורים, ההקלות ברכישת דירת מגורים, קרקע, ונכסים מסחריים, בראי החוק, התקנות, הוראות הביצוע של מיסוי מקרקעין ופסיקות בתי המשפט

היבטי המיסוי בעסקאות מקרקעין מהווים נדבך קריטי בתכנון כלכלי נכון של הרכישה. מאמר מקצועי זה נועד לספק תמונה מלאה ועדכנית של דיני מס הרכישה בישראל, החל מסיווג הנכס, דרך חזקת התא המשפחתי, ועד לפסיקות העדכניות ביותר של בתי המשפט. בין אם אתם משפרי דיור, משקיעים, תושבי חוץ או זכאים להקלות מיוחדות, המאמר יפרט עבורכם את התנאים, לוחות הזמנים והאסטרטגיות המשפטיות להפחתת חבות המס, בהתבסס על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, תקנות שונות, הוראות ביצוע של מיסוי מקרקעין ועל הפסיקה המובילה

המקור הנורמטיבי והבסיס למס הרכישה בישראל

מס רכישה מוטל מכוח סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. החוק קובע כי כל רוכש של "זכות במקרקעין" בישראל חייב בתשלום מס. עם זאת, שיעור המס ואופן חישובו אינם אחידים; הם נגזרים ממשתנים רבים, ובראשם: סיווג הנכס הנרכש (דירת מגורים, קרקע, נכס מסחרי), מעמדו של הרוכש (תושב ישראל, תושב חוץ, נכה, עולה חדש), וכמות הנכסים המצויים בבעלותו במועד ביצוע העסקה.

מדרגות מס רכישה: ההבחנה בין דירה יחידה לדירה להשקעה

חוק מיסוי מקרקעין מבחין באופן מהותי בין אדם הרוכש דירה למגוריו האישיים לבין משקיע הרוכש דירה נוספת. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר בהתאם לעליית מדד שירותי דיור או מדד המחירים לצרכן.

מדרגות המס ברכישת דירה יחידה:

רוכש תושב ישראל (או מי שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה), שזוהי דירתו היחידה בישראל, נהנה ממדרגות מס מדורגות הכוללות מדרגת פטור מלא. נכון לשנת 2026, על חלק השווי שעד כ-1.98 מיליון ש"ח לא חל מס כלל (0%). על חלק השווי שבין כ-1.98 מיליון לכ-2.34 מיליון ש"ח מוטל מס בשיעור של 3.5%. מדרגת המס הבאה היא 5% (עד כ-6.05 מיליון ש"ח), לאחריה 8% (עד כ-20.18 מיליון ש"ח), ועל כל סכום שמעבר לכך חל מס בשיעור המירבי של 10%.

מדרגות המס ברכישת דירה נוספת (שאינה יחידה):

כאשר לרוכש, או לתא המשפחתי שלו, יש כבר דירת מגורים אחת לפחות, המדינה רואה בכך רכישה השקעתית ומטילה מס בשיעורים מוגדלים החל מהשקל הראשון. על חלק השווי שעד כ-6.05 מיליון ש"ח מוטל מס בשיעור 8%, ועל כל שקל שמעל סכום זה חל מס בשיעור 10%. שיעורים אלו נועדו, בין היתר, לצנן את ביקושי המשקיעים בשוק הנדל"ן ולהותיר היצע רחב יותר לרוכשי דירה ראשונה.

דירה חלופית, משפרי דיור ולוחות זמנים (סעיף 9(ג1א))

מושג ה"דירה החלופית" מתייחס לדירה חדשה הנרכשת על ידי "משפר דיור" – אדם שבבעלותו כבר יש דירת מגורים, אך הוא רוכש את הדירה החדשה כדי לעבור אליה, מתוך כוונה למכור את דירתו הישנה. סעיף 9(ג1א)(2)(א)(1) לחוק מאפשר לרוכש כזה ליהנות ממדרגות של "דירה יחידה", בכפוף להתחייבותו למכור את הדירה הישנה בפרקי זמן קבועים בחוק.

חשוב להכיר את השינויים שחלו בלוחות הזמנים למכירת הדירה הישנה. בעבר הועמדה התקופה על 24 חודשים. בעקבות חוק ההסדרים לשנים 2023–2024, נקבעה הוראת שעה שקיצרה את התקופה ל-18 חודשים (למי שרכש דירה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025). כיום, לאחר פקיעת הוראת השעה, התקופה חזרה לנוסח החוק הקבוע, והיא עומדת על 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. יש לציין כי בשל מלחמת "חרבות ברזל", ניתנו ארכות אוטומטיות של 3 חודשים נוספים לרוכשים שמועד סיום התקופה שלהם נפל בתוך התקופות הקובעות.

חריג משמעותי חל ברכישת דירה מקבלן "על הנייר": כאשר בניית הדירה טרם נסתיימה, החוק מעניק לרוכש גרייס ארוך יותר. עליו למכור את דירתו הישנה בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל (קבלת טופס 4 והמפתח לדירה), או בתום התקופה הרגילה (24 חודשים מיום החוזה) – לפי המאוחר מביניהם. היה והדירה הישנה לא תימכר במועד, תבוצע שומה רטרואקטיבית, הרכישה תסווג כ"דירה נוספת" (8%-10%), ויתווספו להפרש קנסות, הפרשי הצמדה וריבית.

מתי דירה נחשבת כ"דירה יחידה" למרות קיומן של זכויות נוספות?

החוק מגדיר חריגים שבהם יראו את הדירה הנרכשת כדירה יחידה, חרף עובדת החזקת זכויות נדל"ניות נוספות:

בעלות על חלק זניח (עד שליש): החזקה בחלק מדירה שאינו עולה על 33.33% אינה נספרת לעניין מס רכישה (סעיף 9(ג1א)(2)(ב)).
דירת ירושה (עד מחצית): הקלה מיוחדת ניתנת לזכויות שמקורן בירושה. מי שירש חלק של עד 50% בדירה, הזכות לא תיספר לחובתו כדירה נוספת. אם ירש יותר מכך, הדירה תיספר, אלא אם תימכר במסגרת תקופת משפרי הדיור.
דירה מוגנת: דירה המושכרת בדיירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, יוצאת מתחשיב ספירת הדירות (סעיף 9(ג1א)(2)(ג)).

פינוי-בינוי ומס רכישה (סעיף 49כב)

התחדשות עירונית מעלה שאלות רבות במיסוי. סעיף 49כב לחוק מסדיר את הפטור ממס בפרויקטים של פינוי-בינוי. על מנת לעודד התחדשות, החוק פוטר את בעל הדירה מתשלום מס שבח בגין העברת דירתו ליזם, וכן מעניק פטור מלא ממס רכישה בעת קבלת הדירה החדשה והמשודרגת, כל עוד שוויה אינו עולה על תקרות הקבועות בחוק (לרוב עד 150% משווי הדירה הישנה, שווי דירת 120 מ"ר בפרויקט, או שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הישנה אך לא יותר מ-200 מ"ר).

מבחינת ספירת הדירות, בעל דירה שנמצאת בשלבי הריסה ובנייה עדיין נחשב כבעל דירה (מכוח הזכות החוזית לקבלה מהיזם). אם ירכוש דירה אחרת במקביל, הוא ייחשב "משפר דיור", ויהיה חייב למכור את דירת התמורה בפרויקט הפינוי-בינוי בתוך 12 חודשים מרגע קבלת המפתח (טופס 4) כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה על הדירה החדשה שקנה בשוק החופשי.

תא משפחתי ומיסוי בני זוג - הלכות שלונסקי ופלם, ומיסוי במקרה של גירושין

ברירת המחדל בחוק היא "חזקת התא המשפחתי" (סעיף 9(ג1א)). רוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים (עד גיל 18) נחשבים לישות רוכשת אחת. עם זאת, דיני המס מתאימים עצמם למציאות המורכבת של פרק ב' והסכמי ממון.

על פי הפסיקה הענפה בבתי המשפט העליון, ובראשה ע"א 3178/12 (שלונסקי) וע"א 3185/03 (פלם), יחד עם הוראת ביצוע 5/2016, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי. כאשר בני זוג רוכשים דירה משותפת, אך לאחד מהם הייתה דירה מלפני הנישואין, ניתן למנוע ממי שאין לו דירה לשלם 8% מס. כדי להוכיח "הפרדה רכושית" נדרשים שני תנאים מצטברים: הסכם ממון תקף המאומת כדין המפריד את הדירה ההיסטורית, והפרדה רכושית הלכה למעשה (כגון אי עירוב כספי שכירות ואי תשלום משכנתה משותף על הדירה הישנה). במקרה כזה, יתבצע "חישוב מפוצל": בן הזוג בעל הדירה ישלם 8% על מחצית הדירה החדשה, ובן הזוג השני ישלם מדרגות דירה יחידה על מחציתו.

במקרה של פרידה או גירושין (סעיף 4א לחוק), העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג עקב פסק דין לגירושין אינה נחשבת "מכירה", ולכן לא חל עליה מס רכישה או מס שבח.

במקביל, גם הענקת דירת מגורים במתנה בין בני זוג החיים יחד בדירה זו, פטורה לחלוטין (תקנה 21).

תושבי חוץ ותושבים חוזרים

תושב חוץ הרוכש דירה בישראל, גם אם זו דירתו היחידה בארץ ובכל העולם, אינו זכאי למדרגות המס של דירה יחידה וממוסה מהשקל הראשון בשיעור של 8%-10%. לגבי "תושב חוזר" – בניגוד להקלות המפליגות במס הכנסה, בחוק מיסוי מקרקעין אין סעיף נפרד לתושב חוזר. הפתרון המעשי מצוי בסעיף 9(ג1א): תושב חוץ שרוכש דירה ומשלם 8%, אך עושה עלייה או חוזר לישראל ומעביר אליה את מרכז חייו בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, זכאי להגיש בקשה לתיקון שומה ולקבל החזר כספי מלא בגין ההפרש שבין מס תושב חוץ למס של דירה יחידה.

רכישת קרקעות, נכסים מסחריים והחזר 1%

רכישת זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים" – כגון מגרש, חנות, משרד או מבנה תעשייה – חייבת במס רכישה קבוע בשיעור 6% מהשקל הראשון. אין בנכסים אלו התחשבות בדירה יחידה או מדרגות מס.

עם זאת, המדינה מתמרצת בנייה למגורים באמצעות מנגנון החזר, הקבוע בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה. רוכש של קרקע המיועדת בתב"ע לבניית מגורים ישלם מס רכישה בגובה 6%, אך אם יצליח להנפיק היתר בנייה כדין לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום הרכישה (ושמס הרכישה לא נדרש כהוצאה במס הכנסה), הוא יהיה זכאי להחזר של 1/6 ממס הרכישה (הפחתה לשיעור אפקטיבי של 5%). רשות המסים אף הבהירה בהוראת ביצוע 2/2025 כי במקרים מסוימים ניתן להכיר גם בהיתר "חפירה ודיפון" בתוך התקופה, כצעד מקדים להיתר המלא, מתוך מטרה לעודד את תחילת הבנייה בפועל.

שלד, דירת מעטפת, ודירה המיועדת להריסה

מחלוקות רבות מתגלעות מול רשות המסים סביב השאלה: האם הנכס הנרכש הוא "דירת מגורים" או "קרקע". ברכישה מקבלן המוכר דירה "על הנייר" ומחויב להשלימה, הנכס מוגדר כדירת מגורים. מנגד, ברכישת מבנה לא גמור (שלד) מאדם פרטי בתנאי AS-IS ללא התחייבות להשלמה, הנכס נחשב כזכות אחרת במקרקעין הממוסה ב-6%. לגבי "דירת מעטפת" המיועדת למגורים, תיקון 101 לחוק הסדיר כי היא מסווגת כדירת מגורים לכל דבר.

הקושי המרכזי עולה בדירות ישנות, רעועות או המיועדות להריסה. קיימים פערים מהותיים בין רוכשי דירה יחידה (שרוצים סיווג של "דירת מגורים" כדי ליהנות ממס בגובה 0% ברכישה שאינה עולה על כ-1.98 מיליון ש"ח) לבין משקיעים (שמעדיפים סיווג כ"קרקע" כדי לשלם 6% מס, ואפילו 5% אם ינפיקו היתר תוך 24 חודשים, במקום לשלם 8% על דירה נוספת). הפסיקה התוותה שני מבחנים לעניין זה:

המבחן האובייקטיבי (ע"א 152/79 כספי, ע"א 2170/03 שכטר, ע"א 10793/08 כרמל שרלוט): בוחן האם במבנה ישנם מתקנים חיוניים כגון מטבח, שירותים, מקלחת וחיבור לתשתיות. אם הדירה הרוסה לחלוטין ואינה ראויה למגורים, היא תסווג כקרקע.
המבחן הסובייקטיבי (ע"א 278/84 פרידמן, וענייני נס ופריאנטה): גם אם המבנה עומד במבחן האובייקטיבי, אם הוכח בראיות (כגון מחיר הקרקע, שוכר אדריכלים וקבלני הריסה) כי כוונתו של הרוכש בעת העסקה הייתה להרוס את המבנה, העסקה תמוסה כרכישת קרקע.

סוגיית הפיצול ברכישת דירה עם זכויות בנייה נוספות

בבתים צמודי קרקע ודירות גג קיימות פעמים רבות זכויות בנייה בלתי מנוצלות. בעוד שבמס שבח (סעיף 49ז) קיים "פיצול רעיוני" המחייב במס את הזכויות הנוספות, הלכת מס הרכישה קובעת ככלל כי אין פיצול רעיוני במס רכישה. כל עוד זכויות הבנייה טפלות לבית הקיים ולא ניתן לממשן ללא הריסתו, העסקה תמוסה כדירת מגורים אחת. עם זאת, במקרים של חלקות גדולות (למשל דונם ועליו בית קטן) שבהם ניתן לבצע חלוקה פיזית (חלוקה בעין) ולבנות יחידה נפרדת, רשות המסים תבצע פיצול פיזי: הבית ימוסה כדירת מגורים, והקרקע העודפת עם הזכויות תמוסה ב-6%.

אוכלוסיות מיוחדות: נכים, נפגעי פעולות איבה ועולים חדשים

תקנה 11 לתקנות מס רכישה (נכים, עיוורים, נפגעי איבה ובני משפחות שכולות):

המחוקק מעניק הטבה משמעותית המוגבלת לפעמיים בחיים. נכים בעלי 100% נכות רפואית, 90% נכות משוקללת, אי-כושר בשיעור 75%, או נפגעי איבה בשיעור 19% ומעלה, זכאים להקלה ברכישת דירה (או קרקע למגורים). ברכישת דירה יחידה עד 2.5 מיליון ש"ח - פטור עד כ-1.98 מיליון ו-0.5% על היתרה. בדירה מעל 2.5 מיליון ש"ח, וחשוב מכך – גם ברכישת דירה נוספת להשקעה – ישלם הזכאי רק 0.5% מס רכישה מהשקל הראשון במקום 8%. כאשר הרכישה מתבצעת עבור ילד נכה (188% תלות, או הכרה בוועדה), נדרש אישור מבית המשפט לענייני משפחה או האפוטרופוס הכללי המאשר את הרכישה והשימוש בהטבה עבור הקטין.

תקנות 12 ו-12א (עולים חדשים):

עולה חדש זכאי להקלות מרחיקות לכת, שתוקפן חל מ-12 חודשים לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה (שירות צבאי או לימודים מעכבים את המרוץ). לפי תקנה 12א המעודכנת, רכישת דירה יחידה למגורי העולה תהנה מ-0% מס עד מדרגת הפטור של דירה יחידה, ולאחר מכן ממס של 0.5% בלבד (עד כ-6.05 מיליון ש"ח). תנאי הכרחי הוא כי הדירה תשמש למגוריו בפועל, ולא כדירה להשכרה. ברכישה משותפת עם בן/בת זוג תושב ישראל שאינו עולה, ההקלה חלה על מלוא שווי הדירה.

העברות ללא תמורה (מתנות) וירושות

חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדרים ספציפיים להעברות בין קרובים:

ירושה (סעיפים 4 ו-5(ג)(4)): קבלת מקרקעין בירושה על פי דין או צוואה פטורה ממס רכישה באופן מוחלט ואינה מהווה אירוע מס. בנוסף, חלוקת עיזבון ראשונה בין יורשים פטורה אף היא ממס, כל עוד לא שולמו תשלומי איזון מכספים מחוץ לעיזבון.
מתנה לקרוב (תקנה 20): העברת זכויות ללא תמורה לקרוב משפחה (הורה, צאצא, בני זוגם, ואחים בתנאים מסוימים) חייבת במס רכישה בשיעור של 1/3 משיעור המס הרגיל שהיה חל אילו העסקה נמכרה בשווי שוק.
מתנה בין בני זוג (תקנה 21): העברת דירת מגורים במתנה בין בני זוג שמתגוררים יחד באותה דירה זוכה לפטור מוחלט (0%) ממס רכישה.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) בנושא מס רכישה ומקרקעין

1. כמה זמן עומד לרשות משפר דיור למכור את דירתו הישנה כדי לא לשלם מס רכישה כפול?

התקופה הקבועה כיום בחוק למכירת הדירה הישנה היא 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (לאחר פקיעת הוראת השעה שקיצרה את הזמן ל-18 חודשים). ברכישת דירה מקבלן "על הנייר" שטרם נבנתה, לוח הזמנים גמיש יותר: יש למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים מקבלת המפתח וטופס 4, או בתוך 24 חודשים מיום חתימת החוזה – לפי המאוחר מביניהם. אי-עמידה בזמנים תגרור שומה רטרואקטיבית וחיוב בריבית והצמדה לפי שיעורי מס של דירה נוספת (8%–10%).

2. האם בעלות על חלק מדירה קיימת או דירת ירושה מונעת קבלת פטור של "דירה יחידה"?

לא בהכרח, תלוי בהיקף הזכויות ובמקורן:

חלק מדירה רגילה: בעלות בחלק מדירת מגורים שאינו עולה על שליש (עד 33.33%) אינה נספרת במניין הדירות (סעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק).
זכויות שהתקבלו בירושה: החוק מקל עוד יותר וקובע כי חלק בדירת ירושה שאינו עולה על מחצית (עד 50%) אינו נחשב כדירה נוספת. בשני המקרים הללו, הרוכש עדיין זכאי למדרגות הפטור המלאות של "דירה יחידה" בעת רכישת דירתו.

3. כיצד ממוסה רכישת דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג כבר יש דירה מלפני הנישואין?

ברירת המחדל לפי "חזקת התא המשפחתי" (סעיף 9(ג1א)) היא ששני בני הזוג ישלמו מס של דירה שנייה (8% מהשקל הראשון). עם זאת, בהתאם להלכות בית המשפט העליון (ע"א 3178/12 שלונסקי וע"א 3185/03 פלם), ניתן לסתור חזקה זו ולבצע "חישוב מס מפוצל" אם מוכיחים שני תנאים מצטברים: קיומו של הסכם ממון מאומת הקובע הפרדה רכושית לגבי הדירה ההיסטורית, והפרדה רכושית הלכה למעשה (אי-ערבוב כספי שכירות או מימון משכנתה משותף). במצב כזה, בן הזוג בעל הדירה ישלם 8% על חלקו (50%), ואילו בן הזוג חסר הדירה ייהנה ממדרגות דירה יחידה על חלקו.

4. האם תושב חוץ זכאי למדרגות של דירה יחידה, ומה הדין לגבי תושב חוזר?

תושב חוץ הרוכש דירה בישראל אינו זכאי למדרגות דירה יחידה ומחויב במס רכישה מוגדל מהשקל הראשון (8% עד לתקרה ומעליה 10%), גם אם אין בבעלותו שום נכס אחר בעולם. לגבי תושב חוזר: בחוק מיסוי מקרקעין אין פטור מיוחד ייעודי, אך סעיף 9(ג1א) קובע כי אם הרוכש יעביר את מרכז חייו לישראל ויוכר כתושב ישראל בתוך שנתיים (24 חודשים) מיום הרכישה, הוא זכאי להגיש בקשה לתיקון שומה (לפי סעיף 85) ולקבל החזר כספי מלא של הפער בין מס תושב חוץ לבין מדרגות דירה יחידה.

5. מהו שיעור מס הרכישה על קרקע לבנייה, וכיצד ניתן לקבל החזר של 1%?

מס הרכישה על רכישת קרקע פנויה או נכס מסחרי הוא קבוע: 6% מהשקל הראשון. עם זאת, מכוח תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, רוכש קרקע המיועדת בתב"ע לבניית מגורים זכאי להחזר של 1/6 מסכום המס ששילם (הפחתת הנטל בפועל ל-5%), אם עמד בשני תנאים: התקבל היתר בנייה כדין לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, ומס הרכישה לא נדרש כהוצאה מוכרת במס הכנסה. בהתאם להוראת ביצוע 2/2025, במקרים מתאימים ניתן להכיר גם בהיתר "חפירה ודיפון" שהוצא במועד.

6. האם עדיף לסווג בית ישן המיועד להריסה כ"דירת מגורים" או כ"קרקע"?

התשובה תלויה במעמדו של הרוכש:

רוכש דירה יחידה: יעדיף סיווג כ"דירת מגורים" כדי ליהנות מפטור ממס עד כ-1.98 מיליון ש"ח ומדרגות נמוכות בהמשך.
משקיע (בעל דירות נוספות): יעדיף סיווג כ"קרקע לבנייה", מכיוון שמס הרכישה על קרקע הוא 6% (ועם היתר בנייה תוך שנתיים יורד ל-5%), לעומת מס של 8%–10% על דירת מגורים להשקעה. סיווג הנכס נבחן לפי שני מבחנים בפסיקה: המבחן האובייקטיבי (ע"א 152/79 כספי) הדורש הימצאות מתקנים חיוניים למגורים (מטבח, שירותים, צנרת וחשמל תקינים), והמבחן הסובייקטיבי (ע"א 278/84 פרידמן) הבוחן האם כוונתו המוכחת של הרוכש בעת העסקה הייתה להרוס את המבנה.

7. אילו הקלות במס רכישה עומדות להורים לילד נכה?

מכוח תקנה 11 לתקנות מס רכישה, משפחה לילד הזכאי לגמלת ילד נכה בשיעור 188% ומעלה (או נכות מקבילה שנקבעה בוועדה רפואית) זכאית לשיעור מס מופחת: פטור עד תקרת דירה יחידה ו-0.5% מעבר לכך בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ש"ח, וחשוב מכך – 0.5% מהשקל הראשון גם ברכישת דירה נוספת להשקעה. כדי לממש את ההטבה נדרש שהילד יתגורר עם ההורים בדירה, ויש לקבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה לעסקה מאחר שהזכאות המשפטית היא של הילד. מימוש ההטבה נספר כאחת מתוך שתי הפעמים המותרות לזכאי בכל ימי חייו.

8. מהן זכויות עולה חדש ברכישת דירת מגורים?

עולה חדש זכאי להקלה משמעותית לפי תקנות 12 ו-12א, הנפרשת על פני תקופה המתחילה שנה לפני יום העלייה ומסתיימת 7 שנים לאחריו (שירות צבאי מקפיא את מניין השנים). ברכישת דירה יחידה למגוריו, העולה משלם 0% עד תקרת הפטור של דירה יחידה, ו-0.5% בלבד על חלק השווי שמעבר לכך (עד תקרה של כ-6.05 מיליון ש"ח). ההטבה מותנית בכך שהדירה תשמש למגורי העולה בפועל ולא להשקעה. אם העולה רוכש את הנכס יחד עם בן זוג ישראלי שאינו עולה, שיעור המס המוטב יחול על שווי הדירה כולה.

9. האם החזקת דירה בפרויקט "פינוי-בינוי" מונעת רכישת דירה יחידה אחרת בשוק?

סעיף 49כב לחוק מעניק פטור ממס שבח ומס רכישה על החלפת הדירה הישנה בדירה החדשה מול היזם. עם זאת, הזכות החוזית לקבלת הדירה החדשה מהיזם נחשבת כהחזקה בדירת מגורים לעניין מס רכישה. אם בעל הדירה רוכש במקביל דירה אחרת בשוק החופשי, הדירה בפרויקט תיספר לו כדירה קיימת. כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה ברכישה החדשה עליו להיחשב כמשפר דיור, ולהתחייב למכור את דירת התמורה בפרויקט הפינוי-בינוי בתוך 12 חודשים מקבלת המפתח (טופס 4) בדירה החדשה שנבנית.

10. מה הדין לגבי העברת דירה במתנה או אגב גירושין?

העברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב: מכוח תקנה 20 לתקנות מס רכישה, מקבל המתנה משלם שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על העסקה לפי שווי השוק שלה. "קרוב" מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא, ובני זוגם.
העברה במתנה בין בני זוג בדירת מגורים: לפי תקנה 21, העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים בה יחד זוכה לפטור מלא (0%) ממס רכישה.
העברה אגב גירושין: לפי סעיף 4א לחוק, העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג הנעשית בהתאם לפסק דין לגירושין אינה נחשבת "מכירה", ופטורה לחלוטין הן ממס שבח והן ממס רכישה.

תכנון מס ככלי אסטרטגי ברכישת מקרקעין

תחום מס הרכישה הוא סבוך, דינמי ורווי בפסיקות המתפתחות תדיר. המעבר על מדרגות המס, החריגים השונים, התנאים המשתנים (כמו לוחות הזמנים המשתנים של דירה חלופית מ-18 ל-24 חודשים) וההגדרות המורכבות ל"דירת מגורים" מול "קרקע" – כל אלו מבהירים כי רכישת נכס נדל"ני בישראל אינה מסתכמת בבחירת הנכס ובחתימה על חוזה.

עבור משקיעים, ההבדל בין חבות מס של 6% בגין רכישת מבנה להריסה, לבין 8% מס בגין דירה להשקעה, יכול להסתכם במאות אלפי שקלים. עבור משפרי דיור, אי עמידה בלוחות הזמנים למכירת הדירה הישנה תגרור קנסות כבדים ושלילת מדרגות הפטור. גם עבור אוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים כנכים, עיוורים ועולים חדשים, אי ניצול נכון של התקנות עלול לגרום לאובדן הטבות דרמטיות. משום כך, קבלת ייעוץ משפטי פרטני, עריכת סימולציות מס מקדימות, ובחינת פוזיציית המס הכוללת של התא המשפחתי אינם בבחינת מותרות, אלא חובה מקצועית וכלכלית בטרם התקשרות בכל עסקת מקרקעין. תכנון מס לגיטימי, הנשען על הפסיקה, מאפשר לרוכשים למצות את זכויותיהם ולהימנע מתקלות מס יקרות.

לסיכום

מס רכישה הוא מס משמעותי, אך לא קבוע. שיעורו תלוי בסוג הנכס, בזהות הרוכש, במצבו המשפחתי ובכמות הדירות בבעלותו. באמצעות תכנון מוקדם בליווי עורך דין מקרקעין, הכרת הפטורים בחוק, והבנה מדויקת של לוחות הזמנים והתנאים הנוקשים – ניתן למזער משמעותית את חבות המס בעסקה, ולבצע את עסקת הנדל"ן באופן בטוח, נכון וחסכוני ביותר.

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס נכון וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.

התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.

בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר חשוב לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין כדאי מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840