נכתב ע"י עו"ד ונוטריון מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

​

​ניתוח מקיף של חובת תשלום היטל השבחה, תנאי הפטור המעשיים, מנגנוני המימוש וערוצי הערר והערעור לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

​​

עיון שיטתי בעקרונות חלוקת העושר התכנוני בין הפרט לקופה הציבורית, ההשלכות הכלכליות של אירועי מימוש זכויות, דרכי ההתמודדות המעשיות והשמאיות אל מול דרישות תשלום של הוועדה המקומית, וסקירת ההלכות הפסוקות המנחות של בית המשפט העליון ובתי המשפט לעניינים מנהליים

​

התשתית הנורמטיבית, הגדרת ההשבחה ועקרון הצדק החלוקתי

הבסיס החוקי להטלת היטל השבחה במדינת ישראל מעוגן בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הקובע כי ועדה מקומית לתכנון ולבניה תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק. התוספת השלישית מהווה קודקס דינים שלם ועצמאי המסדיר את היקף החיוב, מועדי התשלום, עילות הפטור, דרכי השומה וסדרי ההשגה והערעור.

מבחינה רעיונית ומשפטית, היטל ההשבחה אינו מוטל כסנקציה עונשית, אלא מהווה כלי מיסויי-חלוקתי מובהק. כפי שנקבע בהלכה המובילה בע"א 1341/93 סי אנד סאן מבני ספא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו, מטרת ההיטל היא להגשים צדק חלוקתי חברתי. כאשר הרשות השלטונית-תכנונית משביחה מקרקעין של הפרט באמצעות פעולה תכנונית – כגון אישור תוכנית מתאר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג – נוצרת עליית ערך כלכלית בנכס. התוספת השלישית קובעת כי בעל המקרקעין לא ישלשל לכיסו את מלוא ההתעשרות שמקורה בפעולת הרשות, אלא יחלוק אותה עם הציבור בשיעור של מחצית (50%) מעליית הערך. כספי ההיטל מיועדים על פי חוק למימון תקציבי הפיתוח, התשתיות, מוסדות הציבור ופיצויי הפקעה ופגיעה לפי סעיף 197 לחוק של אותה ועדה מקומית.

סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר "השבחה" כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית מתאר מקומית או מפורטת, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג. ההשבחה נמדדת בין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לבין שווים במצב התכנוני החדש, כאשר המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא יום תחילת התוכנית המשביחה (או יום אישור ההקלה או השימוש החורג), ולא יום המימוש בפועל.

​

אירועי מימוש זכויות ומועד החיוב

אף שאירוע המס התכנוני (ההשבחה) מתגבש במועד כניסת התוכנית לתוקף, החוק הישראלי נוקט בעיקרון של דחיית תשלום עד לרגע "מימוש הזכויות". סעיף 1(א) לתוספת השלישית מונה שלושה אירועים בלעדיים המהווים מימוש זכויות:

ראשית, קבלת היתר בניה לפי חוק התכנון והבניה במקרקעין שבהם חלה ההשבחה, לרבות היתר להרחבה, לתוספת קומות או לשינוי ייעוד.

שנית, התחלת השימוש במקרקעין בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג, גם אם טרם הוצא היתר בניה פורמלי.

שלישית, העברת הזכויות במקרקעין, כולן או מקצתן, או הענקת זכויות בהן הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. העברה מכוח דין (כגון הורשה על פי צו קיום צוואה או צו ירושה) אינה נחשבת למימוש זכויות, והחבות נדחית עד שהיורש ימכור את הנכס או יוציא היתר בניה בעצמו. לעומת זאת, מכירת מניות בחברת מקרקעין (איגוד מקרקעין) נדונה בהרחבה בפסיקה (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים), שם הובהר הממשק שבין דיני התכנון והבניה לדיני מיסוי מקרקעין.

סוגיה מרכזית שהעסיקה רבות את בתי המשפט נוגעת ל"מימוש חלקי". בפסק הדין המנחה בר"מ 2090/16 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' עזבון המנוחה רחל בלנק, נדונה השאלה כיצד יש לגבות היטל השבחה בעת מכירת חלק מזכויות בנכס או כאשר היתר הבניה מנצל רק חלק קטן מסל הזכויות המשביח. בית המשפט העליון אישרר את הכלל לפיו בעת מכר נכס שלם ממומש מלוא פוטנציאל ההשבחה הקיים בקרקע, בעוד שבקשת היתר בניה נקודתי מחייבת בהיטל רק ביחס להיקף הזכויות המבוקשות בהיתר הקונקרטי.

 

משטרי הפטור המרכזיים מתשלום היטל השבחה

סעיף 19 לתוספת השלישית פורש רשימה סגורה וממצה של פטורים מחובת תשלום היטל השבחה, מתוך מטרה לעודד יעדים סוציאליים, שיקום שכונות, הנגשת מבנים והתחדשות עירונית:

​

פטור בגין בנייה או הרחבה של דירת מגורים (סעיף 19(ג)(1))

הפטור הנפוץ והרלוונטי ביותר לאזרחים פרטיים מאפשר פטור מהיטל השבחה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, ובלבד שהשטח הכולל של הדירה (הקיימת בצירוף התוספת) אינו עולה על 140 מטרים רבועים. בגין כל שטח העולה על 140 מ"ר ישולם היטל השבחה יחסי.

לשם קבלת הפטור נקבעו תנאים מצטברים מחמירים:

• בעל המקרקעין או קרובו (כהגדרתו בחוק) חייב להשתמש בדירה למגוריו במשך 4 שנים לפחות. מניין ארבע השנים נספר מיום גמר הבניה (בעת קבלת היתר) או מיום אישור התוכנית (אם הדירה כבר עמדה על תילה).

• מכירת הדירה לפני חלוף 4 שנות המגורים שוללת את הפטור רטרואקטיבית ומקימה לוועדה המקומית זכות לגבות את מלוא ההיטל בצירוף ריבית והצמדה.

• בהלכת רע"א 7417/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' צרי, קבע בית המשפט העליון הלכה דווקנית המגבילה את הפטור: הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) נועד להיטיב עם מצוקת דיור אמיתית של משפחה, ולפיכך אדם זכאי לפטור זה פעם אחת בלבד ביחס לדירת מגורים אחת, ואין להעניק פטור לבנייה של מספר יחידות דיור במקביל תחת אותה זכאות.

 

פטור ביישובי עולים, שכונות שיקום ואזורי התחדשות (סעיף 19(ג)(2))

חוק התכנון והבניה מעניק פטור מהיטל השבחה להשבחה במקרקעין למגורים המצויים בשכונת שיקום או באזורים שהוכרזו על ידי שר הבינוי והשיכון ושר הפנים כאזורי שיקום, מתוך רצון למשוך השקעות ולשפר את איכות המגורים בשכונות מוחלשות מבלי להטיל מעמסה כספית על התושבים.

​

פטורים בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 (סעיף 19(ב)(10))

לאורך השנים העניק המחוקק פטור מלא מהיטל השבחה לזכויות בניה שנבעו מתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). עם התפתחות הדין, תיקוני החקיקה (תיקון 96, תיקון 139) וכניסתה של חלופת שקד (תיקון 136 לחוק התכנון והבניה), עבר המחוקק למודל דיפרנציאלי, המאפשר לרשויות מקומיות לאמץ לוח פטורים או שיעורי היטל מופחתים (כגון 25% היטל השבחה או פטור מלא לפי חלוקה גיאוגרפית בעיר) במסגרת תוכניות מתאר כוללניות או תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38. בפרויקטים של "פינוי-בינוי" במסלול מיסוי, נקבעו הסדרים מיוחדים לפטורים או שיעורי מס מדורגים כדי להבטיח את הכדאיות הכלכלית של היזם והדיירים.

​

פטור למוסדות ציבור, דת, צדקה וחינוך (סעיף 19(ב)(1))

השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות, דת, מדע, ספורט, בריאות או סעד, המשמשים למטרות אלה ושאינם פועלים למטרות רווח, פטורה מתשלום היטל השבחה כל עוד ייעוד הקרקע והשימוש בה משרתים את המטרה הציבורית הטהורה.

​

פטור בגין הנגשת מבנה (סעיף 19(ב)(8))

השבחה הנובעת מתוספת שטחי בניה או שינויים שנועדו להנגיש מבנה או דירה עבור אדם בעל מוגבלות (לרבות מעלית, כבש גישה, מעלון או רמפה) פטורה מהיטל השבחה, מתוך תכלית של שמירה על כבוד האדם וזכותו לשוויון ולנגישות.

​

עריכת השומה, חובת הגילוי והסדרת רישום בטאבו באמצעות ערבות

עם התרחשות אירוע מימוש זכויות, פונה החייב לוועדה המקומית בבקשה לבירור החבות (למשל לצורך קבלת אישור לרשם המקרקעין או לצורך קבלת היתר בניה). הוועדה המקומית ממנה מטעמה שמאי מקרקעין אשר עורך שומה מטעמה.

שומה זו נשלחת לחייב ומפרטת את עליית הערך שנוצרה לשיטת הוועדה ואת שיעור ההיטל הנדרש (מחצית מההשבחה).

כאשר מדובר בעסקת מכר, פעמים רבות המועד להשלמת העסקה והעברת הבעלות בטאבו דוחק, בעוד שהליך בירור ההשגה עשוי להימשך חודשים ארוכים. סעיף 10(א) לתוספת השלישית מספק פתרון פרקטי מחייב: החייב רשאי לשלם את סכום ההיטל השנוי במחלוקת תחת מחאה, או לחלופין להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בגובה מלוא ההיטל הנדרש (בצירוף הצמדה). עם הפקדת הערבות הבנקאית, מחויבת הוועדה המקומית להנפיק באופן מיידי את אישור העדר החובות ללשכת רישום המקרקעין, ובכך לאפשר את רישום הזכויות על שם הרוכש מבלי לפגוע בזכותו המלאה של המוכר לנהל הליכי השגה, ערר וערעור.

 

מנגנוני השגה, ערר וסדרי דין לפי סעיף 14 לתוספת השלישית

תיקון 84 לחוק התכנון והבניה חולל מהפכה בארכיטקטורת ההשגה על היטל השבחה, בכך שיצר הבחנה חדה ומחייבת בין מחלוקת שמאית-מקצועית טהורה לבין מחלוקת משפטית ועקרונית. סעיף 14 לתוספת השלישית קובע את מסלולי ההשגה הבאים:

​

מסלול השמאי המכריע (מחלוקת שמאית)

כאשר המחלוקת בין בעל המקרקעין לבין הוועדה המקומית נוגעת אך ורק לגובה השומה (כגון שווי מ"ר מבונה, מקדמי שווי, שיעור הדחייה או עלויות הבניה), על החייב להגיש בקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין למינוי "שמאי מכריע".

• מועד ההגשה: תוך 45 ימים מיום שהומצאה לו שומת הוועדה המקומית. החמצת המועד הופכת את שומת הוועדה לחלוטה וסופית.

• מעמד השמאי המכריע: השמאי המכריע פועל כגורם שיפוטי מעין-עצמאי מתוך רשימה סגורה של משרד המשפטים. הוא מקיים דיון שבו הצדדים והשמאים מטעמם טוענים את טענותיהם, מבצע ביקור בנכס ומוציא שומה מכרעת ומנומקת.

• ​

מסלול ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחלוקת משפטית)

כאשר החייב חולק על עצם החיוב העקרוני (כגון טענה לקיומו של פטור לפי סעיף 19, טענה כי הוא אינו בעל הזכויות במועד הקובע, טענה שלא התרחש מימוש זכויות, או פגמים מהותיים בתוקף התוכנית המשביחה), המסלול הבלעדי הוא הגשת כתב ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה.

• מועד ההגשה: תוך 45 ימים מיום קבלת השומה.

• הרכב ועדת הערר: בראש הוועדה יושב עורך דין בעל כשירות לכהן כשופט בית משפט שלום, ולצידו נציגי תכנון ונציגי ציבור. לוועדת הערר סמכות לדון ולהכריע בכל שאלה משפטית, והיא רשאית למנות שמאי מייעץ לצורך קבלת חוות דעת שמאית משלימה.

 

מסלול מעורב וערר על שמאי מכריע

אם השומה כוללת הן טענות משפטיות (עצם החיוב) והן טענות שמאית (גובה השומה), החובה היא להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית, תוך ציון כלל הטענות, כאשר ועדת הערר רשאית לפצל את הדיון או להפנות את השאלות השמאיות להכרעת שמאי מכריע.

יתרה מכך, סעיף 14(ג) לתוספת השלישית מקנה לצדדים זכות להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית על החלטתו של שמאי מכריע, וזאת תוך 45 ימים ממועד מתן שומתו המכרעת. עם זאת, התערבות ועדת הערר בקביעות שמאיות מובהקות של שמאי מכריע מצומצמת לעילות קיצוניות של חריגה מסמכות, טעות משפטית גלויה על פני השומה או פגם היורד לשורש שיקול הדעת.

​

ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים

על החלטה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאים הצדדים לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט מנהלי), לפי חוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.

• מועד ההגשה: תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת ועדת הערר.

• מגבלת הערעור: הערעור המנהלי מוגבל לשאלות משפטיות בלבד. בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כ"שמאי על" ואינו מתערב בממצאים עובדתיים או שומתיים מובהקים.

• ​

בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (בר"מ)

החלטתו של בית המשפט לעניינים מנהליים ניתנת לערעור בפני בית המשפט העליון רק בדרך של הגשת בקשת רשות ערעור מנהלית (בר"מ), תוך 30 ימים. רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת במשורה ובמקרים חריגים בלבד, בהם מתעוררת שאלה משפטית או עקרונית רחבת היקף החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, או כאשר נגרם עיוות דין חמור (בר"מ 505/15 פינקלשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה).

​

היבטים כספיים, עלויות הליך וריבית פיגורים

התנהלות מול היטל השבחה דורשת שיקול דעת כלכלי זהיר, שכן ההליך נושא בחובו עלויות נלוות וחשיפה כספית משמעותית:

שכר טרחת שמאי מכריע: מוסדר בתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס"ט-2009. השכר נקבע כנגזרת ישירה מגובה ההשבחה שבמחלוקת או משווי הקרקע, לפי מדרגות שכר מדורגות המפורטות בתקנות. על פי ברירת המחדל, הוועדה המקומית והנישום נושאים בשכר הטרחה בחלקים שווים (50% כל צד), אולם לשמאי המכריע נתונה הסמכות להטיל את מלוא שכר הטרחה על אחד הצדדים אם מצא כי שומתו הייתה מופרכת, חסרת בסיס או נגועה בחוסר תום לב.

אגרות ערר: הגשת ערר לוועדת ערר כרוכה בתשלום אגרה הקבועה בתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) ובתקנות התכנון והבניה.

סכנת ריבית הפיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות: סעיף 16 לתוספת השלישית קובע כי על תשלום היטל השבחה שלא שולם במועדו יחולו הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תשמ"א-1981. ריבית זו היא ריבית פיגורים דרקונית בגובה של כ-0.5% לחודש (הצמדה בתוספת 6% ריבית שנתית). הריבית מתחילה להצטבר ממועד המימוש, ולכן ניהול הליכי סרק או גרירת רגליים עלולים להכפיל את סכום החוב המקורי בתוך שנים ספורות. מסיבה זו, במקרים רבים הפרקטיקה הנכונה היא תשלום הקרן תחת מחאה או העמדת ערבות מתאימה לעצירת מרוץ הריבית.

​

​שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) בנושא היטל השבחה

1. מהו היטל השבחה ומה מקור סמכותו החוקי?

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות בשיעור של 50% מעליית שוויים של המקרקעין עקב אישור תוכנית מתאר מקומית או מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מקור הסמכות החוקי מעוגן בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, והוראותיו המלאות מוסדרות בתוספת השלישית לחוק.

​

2. מה ההבדל בין היטל השבחה לבין מס שבח מקרקעין?

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין עליית שווי שנובעת משינוי תכנוני-סטטוטורי (זכויות בניה חדשות, הקלה וכו'). לעומת זאת, מס שבח הוא מס ממשלתי המשולם לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) בגין הרווח הכלכלי (השבח הראלי) שנוצר בין מחיר רכישת הזכות במקרקעין לבין מחיר מכירתה. היטל השבחה ששולם בגין הנכס מוכר כהוצאה מותרת בניכוי לצורך חישוב מס השבח.

​

3. מתי חלה חובת תשלום היטל ההשבחה בפועל?

החבות מתגבשת ביום תחילת התוכנית המשביחה, אולם מועד התשלום נדחה עד למועד "מימוש הזכויות". מימוש זכויות מתרחש באחד משלושה מצבים בלבד: קבלת היתר בניה בקרקע שהושבחה, התחלת שימוש בפועל בזכויות המשביחות, או העברת הזכויות בנכס (מכר או חכירה לדורות).

​

4. האם העברת דירה בירושה נחשבת למימוש זכויות המקים חובת תשלום?

לא. העברת זכויות במקרקעין מכוח ירושה, צוואה או דיני העיזבון אינה נחשבת למימוש זכויות לצורך התוספת השלישית. חובת התשלום נדחית עד אשר היורש יממש את הזכויות בעצמו – באמצעות מכירת הנכס לצד שלישי או באמצעות הוצאת היתר בניה.

​

5. מהו הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לגבי דירת מגורים של 140 מ"ר?

סעיף 19(ג)(1) פוטר מתשלום היטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירת מגורים, ובלבד ששטחה הכולל של הדירה אינו עולה על 140 מ"ר. תנאי מהותי לקבלת הפטור הוא שבעל המקרקעין או קרובו ישמש בדירה למגוריו במשך 4 שנים לפחות מיום סיום הבניה או אישור התוכנית. אם הדירה גדולה מ-140 מ"ר, הפטור ניתן על 140 המ"ר הראשונים, ועל יתרת השטח משולם היטל באופן יחסי.

​

6. מה קורה אם מוכרים דירה שקיבלה פטור לפי 140 מ"ר לפני שחלפו 4 שנים?

מכירת הדירה בטרם חלפו 4 שנות מגורים רצופות של הבעלים או קרובו מהווה הפרה של תנאי הפטור הקבוע בחוק. במצב זה הפטור מתבטל למפרע, והוועדה המקומית זכאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה המלא בצירוף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים מיום אירוע המימוש המקורי.

​

7. מה נקבע בהלכת צרי (רע"א 7417/01) לגבי פטור מהיטל השבחה?

בהלכת צרי פירש בית המשפט העליון את סעיף 19(ג)(1) בצורה מצמצמת, וקבע כי תכלית הפטור היא סוציאלית – לאפשר למשפחה להרחיב את בית מגוריה או לבנות בית אחד למגוריה. נקבע כי הפטור אינו חל על בנייה של מספר דירות במקביל על אותו מגרש, וכי נישום זכאי לפטור זה ביחס לדירת מגורים אחת בלבד.

​

8. האם שוכר נכס חב בתשלום היטל השבחה?

ככלל לא. החבות בהיטל השבחה חלה על פי חוק אך ורק על בעל המקרקעין או על חוכר לדורות (חכירה לתקופה העולה על 25 שנים). שוכר רגיל לתקופה קצרה אינו נחשב לחייב על פי הדין, גם אם קיבל היתר לשימוש חורג עבור פעילותו העסקית, אלא אם נקבע אחרת במפורש בדין החל או בחוזה שקיבל תוקף מתאים.

​

9. כיצד נקבע גובה ההשבחה בשומה?

ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין. השמאי משווה בין שווי הנכס "במצב קודם" (ערב אישור התוכנית המשביחה) לבין שווי הנכס "במצב חדש" (מיד לאחר אישור התוכנית ובזכותה). ההפרש בין שני הערכים מייצג את עליית השווי התכנונית (ההשבחה), והיטל ההשבחה שנדרש לתשלום עומד על 50% מהפרש זה.

​

10. מהו המועד הקובע לעריכת השומה, ומדוע הוא קריטי?

המועד הקובע לשומה הוא יום כניסת התוכנית המשביחה לתוקף (15 ימים לאחר פרסום אישורה ברשומות), או יום אישור ההקלה או השימוש החורג. מועד זה קריטי מפני שעליית שווי שמקורה בכוחות שוק כלליים, אינפלציה או עליות מחירים כלליות באזור שאינן נובעות מהתוכנית עצמה, אינה נחשבת להשבחה ואינה חייבת בהיטל.

​

11. מהו המועד האחרון להגשת השגה על שומת היטל השבחה?

המועד הקבוע בסעיף 14 לתוספת השלישית הוא 45 ימים מיום המצאת שומת הוועדה המקומית לידי החייב. מועד זה נחשב למועד מהותי, ואיחור בהגשת ההשגה עלול להוביל לסגירת הדלת בפני הנישום ולהפיכת השומה לחלוטה ובלתי ניתנת לערעור.

​

12. מה ההבדל בין פנייה לשמאי מכריע לבין הגשת ערר לוועדת ערר?

פנייה לשמאי מכריע נעשית כאשר המחלוקת היא שמאית גרידא – קרי, הנישום מסכים עקרונית לחובת התשלום אך טוען שסכום השומה, ערכי הקרקע או המקדמים מנופחים. פנייה לוועדת ערר מחוזית נעשית כאשר מדובר בטענה משפטית – כגון טענת פטור, טענה שאין מימוש, או טענה שחלה התיישנות או טעות בזהות החייב.

​

13. כיצד ממונה שמאי מכריע ומי נושא בשכרו?

השמאי המכריע ממונה על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין מתוך רשימה סטטוטורית סגורה. שכר טרחתו נקבע בתקנות התכנון והבניה ומחושב באחוזים מתוך סכום ההשבחה שבמחלוקת. ברירת המחדל היא חלוקה שווה בשכר (50% הוועדה ו-50% הנישום), אולם השמאי המכריע רשאי להטיל את מלוא השכר על אחד הצדדים במקרים של עמדות קיצוניות או חסרות בסיס.

​

14. האם ניתן לערער על החלטה של שמאי מכריע?

כן. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית קובע כי ניתן להגיש ערר על החלטת שמאי מכריע לוועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים. ואולם, הערר מוגבל לשאלות משפטיות או לטעות קשה ומהותית שנפלה בשומה, שכן ועדת הערר ובתי המשפט אינם נוטים להחליף את שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע.

​

15. באילו מקרים מוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים?

על החלטה סופית של ועדת הערר המחוזית ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (בבית המשפט המחוזי) תוך 45 ימים ממועד מסירתה. הערעור מוגבל אך ורק לנקודה משפטית בלבד, ובית המשפט המנהלי אינו דן במחלוקות שמאיוֹת או עובדתיות טהורות.

​

16. מהו מנגנון הערבות הבנקאית לפי סעיף 10(א) וכיצד הוא מסייע בעסקאות מכר?

בעת מכירת נכס, המוכר נדרש להמציא לקונה אישור עירייה לטאבו בדבר העדר חובות. אם קיימת מחלוקת על היטל השבחה, המוכר אינו חייב לשלם את מלוא השומה ולהמתין שנים לסיום ההליכים. לפי סעיף 10(א), הוא רשאי להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בגובה הסכום שבמחלוקת, והוועדה המקומית מחויבת על פי דין לשחרר לו את האישור לטאבו באופן מיידי תוך שמירת כל טענותיו בהליך ההשגה.

​

17. מהי ריבית הפיגורים החלה על חוב היטל השבחה וכיצד מונעים אותה?

על היטל השבחה שלא שולם במועד המימוש חלה ריבית פיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תשמ"א-1981, בשיעור של כ-0.5% לחודש (הצמדה + 6% שנתי). ריבית זו מצטברת בקצב מהיר ועלולה לנפח את החוב בעשרות אחוזים. הדרך למנוע אותה היא תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת או תשלום תחת מחאה והפקדת ערבויות בהתאם לעצת עורך דין.

​

18. האם תמ"א 38 פטורה לחלוטין מהיטל השבחה?

באופן היסטורי, תמ"א 38 העניקה פטור מלא מהיטל השבחה על הזכויות המוקנות מכוחה בחיזוק מבנים. אולם כיום, בעקבות תיקוני חקיקה, ביטול תמ"א 38 והמעבר לחלופת שקד ותוכניות מתאר מקומיות להתחדשות בניינית (לפי סעיף 23), נקבעו הסדרים מגוונים המאפשרים לרשות המקומית לגבות היטל השבחה מופחת (למשל 25%) לפי שיקול דעת תכנוני וכלכלי שאושר במועצת העיר.

​

19. מי נושא בתשלום היטל השבחה בעסקת מכר – המוכר או הקונה?

על פי הדין (התוספת השלישית), החובה המשפטית לתשלום ההיטל חלה תמיד על בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית המשביחה – קרי על המוכר. עם זאת, הצדדים רשאים להסכים בחוזה המכר באופן חוזי כי הקונה ייקח על עצמו את תשלום ההיטל (עסקת נטו). הסכמה כזו תקפה רק במישור היחסים שבין הצדדים לחוזה ויוצרת השלכות מיסוי נוספות (גילום מס שבח), אך כלפי הוועדה המקומית המוכר נותר החייב הרשמי.

​

20. האם ניתן לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 במקביל להליכי היטל השבחה?

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עוסק בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית (פגיעה במקרקעין גובלים או בקרקע עצמה). מדובר בהליך הופכי להיטל השבחה. כאשר תוכנית מסוימת משביחה חלק מזכויות המקרקעין אך בו בזמן פוגעת בחלקים אחרים, ניתן להעלות טענות קיזוז שמאיוֹת או לנהל תביעה נפרדת לפי סעיף 197, ובלבד שתביעת הפיצויים תוגש במועד הקבוע בחוק (תוך 3 שנים מיום תחילת התוכנית)

​

תמונת מצב משפטית ומגמות פסיקה

סוגיית היטל ההשבחה בישראל עומדת בתווך שבין זכות הקניין החוקתית של הפרט המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לבין האינטרס הציבורי במימון פיתוח עירוני וצדק חלוקתי. כפי שהשתקף בפסיקה הענפה של בית המשפט העליון לאורך העשורים האחרונים, מערכת היחסים שבין הנישום לבין הוועדה המקומית אינה מערכת יחסים שוויונית. הוועדה המקומית מחזיקה בעמדת כוח כגורם המנפיק אישורי טאבו והיתרי בניה, ושומותיה נוטות לעיתים להיות שומות מקסימליסטיות המבוססות על מקדמי שווי תיאורטיים מופרזים.

המחוקק הישראלי, באמצעות תיקון 84 והתוספת השלישית, יצר מנגנון איזונים עדין שנועד לצמצם את כוחה הבלעדי של הוועדה המקומית באמצעות מוסד השמאי המכריע וועדות הערר המחוזיות. הניסיון המצטבר מלמד כי פנייה מקצועית לוועדת ערר ו/או לשמאי מכריע מלווה בשומה נגדית מבוססת מביאה להפחתה ממשית בשומות הוועדה בעשרות אחוזים, ובמקרים מסוימים אף לביטולן המוחלט. לצד זאת, קיומם של מועדים קצרים ונוקשים (45 ימים בלבד), החשיפה לריבית פיגורים מחמירה לפי חוק הרשויות המקומיות, והדרישות הדווקניות של תנאי הפטור (כפי שהודגשו בהלכת צרי ובהלכת בלנק), מחייבים כל נישום לנקוט במשנה זהירות, לבחון באופן מקצועי ומיידי כל דרישת תשלום, ולהימנע מטעויות פרוצדורליות בלתי הפיכות.

​

לסיכום

היטל השבחה מהווה תשלום חובה בשיעור 50% מעליית ערך המקרקעין שנובעת מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, הנגבה במועד מימוש הזכויות (מכר, היתר בניה או שימוש בפועל). החוק מעניק פטורים ספציפיים ומוגדרים, בראשם פטור להרחבה או בניה של דירת מגורים עד 140 מ"ר בכפוף לתנאי מגורים של 4 שנים. ההתמודדות מול שומת הוועדה המקומית חייבת להתבצע תוך 45 ימים באמצעות פנייה לשמאי מכריע (בסוגיות שמאיוֹת) או הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית (בסוגיות משפטיות), תוך הבטחת השלמת עסקאות מכר באמצעות הפקדת ערבות בנקאית לפי סעיף 10(א) ומניעת הצטברות ריבית פיגורים דרקונית.

​

​

​

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס נכון וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.

התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.

בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר חשוב לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין כדאי מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.

 

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840