בדיקות לפני רכישת דירה בבית דיור מוגן
נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובדיור מוגן
המדריך לרכישת דירה בבית דיור מוגן לגיל השלישי
רכישת דירה/יחידה בבית דיור מוגן היא רכישה בסיכון גבוה, אשר לא מעט נוטים לזלזל בבדיקות המקדימות את ביצוע עסקת הרכישה / ההצטרפות. בדיקה לא נאותה עלולה לגרום לעגמת נפש מרובה בהמשך. מומלץ מאד לא להקל ראש בבדיקות המקדימות. בדיקה נאותה ומקיפה לפני רכישת יחידת דיור / דירה בבית דיור מוגן לגיל השלישי תביא לשקט נפשי בעסקה מורכבת, כפי שיתואר להלן.
דיור מוגן לגיל השלישי – היבטים משפטיים
לקראת גיל הפרישה, או לאחריו, רבים מלקוחות המשרד מחפשים חלופת דיור אשר תתאים לצרכיהם המשתנים. לכל לקוח צרכים שונים, אפשרויות כלכליות אחרות וציפיה שונה.
ישנן שלל חלופות דיור מוגן, המתאימות לגיל הזהב - דיור מוגן, בית אבות, דיור תומך, כפר גמלאים וכו' וכו'. ברגע שגוגל יבין שאתם שוקלים לעבור לדיור מוגן, אתם תוצפו בשלל פרסומות, גלויות וסמויות, כשכל מפרסם בוחר במילים שיווקיות המסתירות את החסרונות ומבליטות את היתרונות של המוצר אותו הוא מעוניין שתצרכו.
זכרו – ברגע שיונחו לפניכם הסכמי ההצטרפות / ההתקשרות, לחוברות הצבעוניות שהונחו לפניכם במעמד שיחות השיווק אין ערך רב. מה שקובע אלו ההסכמים החתומים, והחוק.
מאמר זה סוקר את נושא הסכמי הדיור המוגן מבחינה משפטית ולא מבחינה שיווקית. המסגרת המשפטית אשר מסדירה את פעילות בתי הדיור המוגן היא חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, ותקנות שתוקנו מכח חוק זה.
במאמר זה תיסקרנה, מבחינה משפטית, שלוש החלופות העיקריות להצטרפות לבית דיור מוגן: רכישת יחידה, ולחילופין, תשלום פקדון או תשלום דמי אחזקה.
ההבדל בין 3 החלופות אינו מתמצה באופן המשפטי של רישום היחידה, קרי, האם היחידה נרשמת על שמכם במרשמי המקרקעין (טאבו) או שמא לא, אך הוא הבסיס להבנת החלופות.
מעבר להבדל האמור לעיל, בין יחידה בבעלות פרטית לבין יחידה שאינה בבעלותכם, ישנם הבדלים גדולים בין חלופות הדיור השונות, הן לעניין גובה דמי האחזקה, הן לעניין סוגי התמיכה והשירות, הפקדה וקיזוז פקדון, תשלום מס מקרקעין, גודל היחידות, אפשרויות השימוש, ולא פחות חשוב – אפשרות סיום ההתקשרות.
היבטים משפטיים בקשר לאפשרויות הדיור המוגן
חלופה 1 – רכישת יחידה "בטאבו"
בחלופה זו, רוכשים דירה, על כל המשתמע מכך. מיסוי מקרקעין, ארנונה, טאבו וכו'.
מדובר בעסקת מכר לכל דבר, אשר אליה מצטרפים הסכמים הקשורים לשירותי אחזקה ותפעול, הן של הדירה והן של בית הדיור המוגן כולו. דומה הדבר לרכישת דירה פרטית במתחם יוקרה, כאשר להסכם המכר מצטרפים התחייבויות לתשלומי חובה נוספים אשר תשלומם חל על בעלי הדירות.
כשהדירה רשומה על שמכם, ניתן למכור את הדירה, במידה ועומדים בתנאי ההסכמים, ניתן להשכיר את הדירה לדיירים העומדים בתנאי הכניסה (גמלאים) אשר יקבלו על עצמם את תשלומי האחזקה, ניתן להוריש את היחידה, לבצע בה שינויים וכיו"ב.
בחלופה זו אין תשלום חדשי עבור זכות הדיור, שהרי זכות זו שייכת קניינית לדייר.
דמי האחזקה יהיו, בד"כ, הנמוכים ביותר מבין שלוש החלופות.
מנגד, האפשרות המעשית היחידה לסיים את ההתקשרות היא מכירת הדירה.
חלופה 2 – תשלום פקדון / דמי כניסה
בחלופה זו מפקידים פקדון כספי, בסכום שאינו נמוך, ואשר נשחק עם השנים.
בסיום ההתקשרות מבוצע חישוב של סך הפקדון שנותר, והוא מוחזר לדייר אשר סיים את ההתקשרות, או ליורשיו (במקרה של פטירה ח"ו).
נוסף על הפקדון יש לשלם דמי אחזקה בהתאם לאופי השימוש בבית הדיור המוגן ובהתאם להסכם שייחתם בין הצדדים.
בחלופה זו יש משקל רב לאופן ניסוח אפשרויות סיום ההסכם, וכן הבטחת החזרת הכספים - הבטחונות אשר ניתנים לצורך הבטחת ההחזר (ערבות בנקאית, משכנתא).
בהתאם לחוק, ישנה תקופת נסיון (לפחות 3 חודשים) אשר במהלכה יכול הדייר לבקש לסיים את ההתקשרות. יש לשים לב לניסוח המשפטי של אפשרות ביטול זו תוך השבת הכספים, למעט צריכת השירותים.
חלופה 3 – מסלול דמי אחזקה / שכירות
בחלופה זו הדיירים משלמים דמי אחזקה גבוהים, "דמי שכירות", הכוללים את עצם המגורים ואת סל השירותים.
בחלופה זו לא נדרשת הפקדה של סכום גבוה אלא בטחונות "רגילים" (כמו של השכרת דירה) להבטחת תשלום "שכר הדירה" והשימוש בשירותים.
בחלופה לא נרשמת כל בטוחה או כל רישום על שם הדייר, למעט התחייבות חוזית הדדית.
יתרון בחלופה זו – קל מאד לסיים את ההתקשרות בין הצדדים.
היבטים משפטיים נוספים בהסכמי דיור מוגן
סל שירותים:
תשלומים שוטפים, קבועים ומשתנים -
כזכור, במאמר זה לא נסקור היבטים שיווקיים, אלא נתמקד בסוגיות המשפטיות. סל השירותים אותו מקבל הדייר מתחלק, שוב, לשלושה סוגי שירותים: שירותי חובה בהתאם לחוק, שירותים לפי הסכם, ושירותים נוספים שאינם חובה ואינם על פי הסכם.
שירותי חובה – מפעיל בית הדיור המוגן חייב לספק השירותים אשר נקבעו בחוק, ובין השאר - שירותי אחזקה (לדירות, לשטחים הציבוריים, למתקנים וכו'), שירותי נקיון (למעט בדירות), שמירה ובקרה על הכניסה, מענה אנושי 24/7, שירותי בריאות ועזרה ראשונה, פעילות תרבות, העשרה וספורט וכן שירותי עבודה סוציאלית.
באופן עקרוני, בבית דיור מוגן אשר מספר הדירות בו עולה על 250, יש חובה להפעיל בבית הדיור המוגן מחלקה סיעודית.
שירותים לפי הסכם - מעבר לשירותי החובה, מפעיל הדיור המוגן מתחייב כלפי הדייר להפעיל שירותים נוספים, והדייר, בהסכם, מתחייב לצרוך ממנו. יש לתת ביטוי משפטי, וכלכלי, בהסכם לאפשרות צמצום או שינוי שירותים אלו או צריכתם.
שירותים נוספים – בנוסף לשירותי החובה ולשירותים לפי הסכם, רשאי מפעיל בית הדיור המוגן לספק לדייר שירותים נוספים, וככל והדייר לא התחייב בהסכם לצרוך שירותים אלו, אין הוא רשאי לחייבו להשתמש או לצרוך אותם.
בהסכם האחזקה או הסכם השירות, יש לתת ביטוי לעליית מחירים מותרת ולעליית מחירים אסורה, וכן לצמצום היקף צריכת השירותים במקרה של אשפוז או היעדרות ממושכת של אחד מיחידי הדייר וכיו"ב.
תנאי המגורים וכללי בית הדיור המוגן:
החיים בבית הדיור המוגן מזמנים סוגיות שונות. כמו בכל בית משותף, ודאי בית בעל עשרות רבות, או אף מאות, של דירות, יש חשיבות רבה להסדרת פרטיותם של הדיירים, ומנגד הבטחת זכויותיהם בקשר לשירותים ולשטחים המשותפים.
יש לזכור כי חלק מהדיירים בבית הדיור המוגו הינם עצמאיים לחלוטין, נוהגים ברכב, עובדים ומתנדבים, ואילו חלק מהדיירים עצמאיים פחות. יש ליתן את הדעת בהסכם הן לסידורי חניה של הדיירים ואירוח אורחיהם, והן לאפשרות של צירוף מטפל.
לסיכום, הסכם דיור מוגן מורכב מסוגיות רבות – בעלות, תשלומים, החזר פקדונות, בטחונות להבטחת כספי פקדון ולהבטחת שירותי בריאות, תקופת ניסיון וביטול הסכם התקשרות, שימוש זמני או קבוע במחלקה סיעודית, כללי התנהגות ושמירה על בריאותם, פרטיותם, שלומם ורווחתם של הדיירים, גביית תשלומים, קביעת כללים במקרה של הפרת ההסכם, מגורי מטפל בדירה, מינוי בא כוח, ועד דיירים ועוד ועוד.
כפי שכבר מובן, לא בכדי מוגדר הסכם הצטרפות לבית דיור מוגן כהסכם מורכב מאד.
ניסוח הסכם הוגן יספק שקט נפשי לדיירי הדיור המוגן, ויביא לעסקה נכונה ובטוחה.
רוכשים דירה בבית דיור מוגן? אל תוותרו על בדיקה של עורך דין מקצועי ומנוסה. רק כך תוכלו להיות סמוכים ובטוחים כי אינכם 'נופלים בין הכסאות', שהעסקה ראויה ושאינכם מאבדים את כספכם.
נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ודיור מוגן, כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.
למשרד עורכי דין – מני קורן ושות' נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, דיור מוגן, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס מומלץ וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.
תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.
התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.
בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר מומלץ לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין מומלץ מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.
אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.
לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840