המדריך למכירת  דירה או נכס מקרקעין

 

מכירת נכס מקרקעין (מכירת בית, מכירת דירה, מכירת חנות, מגרש וכיו"ב), הינה עיסקה שלבטח לא כל אחד מאיתנו מבצע באופן תדיר. מוכרים רבים נוטים לזלזל בבדיקות המקדימות את מכירת הנדל"ן. בדיקה לא נאותה לפני מכירת נכס עלולה לגרום לעגמת נפש מרובה בהמשך. בדיקה מקצועית לפני מכירת נכס מקרקעין תביא לעסקת נדל"ן מוצלחת הבאה לידי ביטוי בהקטנת עלויות מקיפה הכוללת בתוכה הפחתת מיסי מקרקעין והוצאות נלוות אחרות וכן תביא לשקט נפשי בעסקה שהיא, סביר להניח, אחת הגדולות בחייכם.

 

 

בדיקות לפני מכירת נכס מקרקעין

 

הדבר החשוב ביותר אותו על עו"ד מקרקעין המלווה מכירת נכס נדל"ן לבצע הינו בדיקה מקדימה ומדוקדקת הכוללת את כל ההיבטים המשפטיים הנובעים ממכירת הנכס. ההיבטים כוללים בדיקות משפטיות- קנייניות, בדיקת חבויות מס בנוגע לעסקה זו ובדיקת תוצאות מס עתידיות, בדיקה האם על המוכר חלים חיובים והיטלים שונים, כגון היטל השבחה או היטלים מוניציפאליים אחרים בגין הנכס, ועוד. על עורך הדין המייצג את המוכר חלה החובה להגן על הזכויות ועל האינטרסים של המוכר כפי שיבואו לידי ביטוי במשא ומתן, בהסכם המכר ובהעברת הזכויות הסופית לידי הרוכש.

 

לאחר שהחלטתם למכור את נכס הנדל"ן שברשותכם, ישנן בדיקות חובה, אותן יבדוק עו"ד מקרקעין מנוסה.

 

הבדיקות המקדימות את מכירת נכס המקרקעין (דירה, בית, מגרש, חנות וכיו"ב) מתחלקות לכמה קטגוריות

 

בדיקת הזכויות – בדיקות קנייניות – יש לבדוק בנסח הטאבו, באישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת וכדו' את מצב הזכויות - האם הנכס רשום כהלכה על שם המוכר, האם הוא בבעלות המוכר או רק בחכירה או אפילו בחכירת משנה או אולי רק בעל זכות חוזית אחרת. האם על הנכס רובצת משכנתא, חוב, עיקול או הערת אזהרה אחרת כדין או שלא כדין. האם על בעל הנכס רובץ משכון הרשום ברשם המשכונות בגין הנכס, האם הבית נרשם כראוי במירשם הבתים המשותפים והאם התשריט בו מסומן הנכס וכל הצמוד לו משקף נכונה את המצב הקיים.

 

בדיקות מס, היטלים, אגרות וכו'-  במכירת נכס מקרקעין יבדוק עוה"ד המנוסה האם חלים מיסים בגין המכירה. המס השכיח ביותר המוטל על המוכר הינו מס שבח. במס זה חלו שינויים רבים במשך השנים. 

 

עו"ד הבקיא במיסוי מקרקעין יוכל לחסוך כסף רב עבור הלקוח, בעסקה הזו ובעסקאות עתידיות המושפעות ממכירה זו.

 

בנכסים מסויימים חלים בזמן המכירה  היטלים ואגרות למנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות ועוד. עורך דין מקצועי המנוסה בנדל"ן יציג בפני הלקוח את כל חשיפות המס וההוצאות האחרות. מומלץ לדעת את הדברים עוד לפני סיום המו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי.

 

בדיקות תכנוניות – נבדקות בוועדות לתכנון ובניה - האם אחוזי הבניה בנכס נוצלו לגמרי. האם מתקיימים הליכי תכנון ובניה כנגד הנכס או בעלי הנכס. האם למוכר ישנם היטלים (כמו היטלי השבחה וכדומה) וחובות עירוניים שלא שולמו. האם תשריט הבית בעיריה וכן התשריט במירשם הבתים המשותפים תואם את המציאות בשטח.

 

בדיקה פיזית של הנכס – האם ישנם פגמים גלויים או פגם נסתר בנכס. האם אין מטרדים סביבתיים היכולים להשפיע על מכירת הנכס ועל שוויו.

 

בדיקת תנאי העסקה – לאחר שהבדיקות האחרות הסתיימו נשאר לסכם, בהסכם בין הצדדים, את תנאי העסקה. למרות שרבים חושבים שמכירת דירה (או מכירת נכס מקרקעין אחר) היא עסקה סטנדרטית ולא מסובכת, המציאות מראה שאין עסקה פשוטה ואין עסקה שדומה לרעותה. עורך דין מקרקעין מנוסה יבחן האם למוכר ישנה חשיפה למס שבח (או שיבקש פטור ממס שבח) ולהיטלים עירוניים (היטל השבחה ועוד), לתשלומים למינהל מקרקעי ישראל ולחברה משכנת, גובה כיסוי משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא וכדו' ובהתאם לכך יוכל לכוון את המו"מ בין הצדדים וכן יוכל לבנות את סדר התשלומים המומלץ תוך הגנה על המוכר ושמירה על האינטרס של המוכר, בצורה הוגנת.

 

תנאי העסקה חייבים להיות כאלו שינטרלו את הסיכונים ויאפשרו את רישום הזכויות ואת העברת הבעלות בנכס בצורה המהירה והנכונה ביותר.

 

מוכר נכס? אל תוותר על בדיקה של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. רק כך תוכל להיות סמוך ובטוח שהעסקה ראויה, הוגנת ובטוחה.

 

נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

 

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס נכון וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח. תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב. בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר מומלץ לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין מומלץ מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ. אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים. לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840