נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

 

המדריך לרכישת דירה מקבלן:

 

רכישת דירה מקבלן, כמו כל רכישת דירה, בית, מגרש, נדל"ן מסחרי או כל נכס מקרקעין אחר היא רכישה בסיכון גבוה. בדיקה לא נאותה לפני רכישת דירה או השקעה אחרת בנדל"ן עלולה לגרום לעגמת נפש מרובה בהמשך. בדיקה נאותה ומקיפה לפני רכישת דירה 'יד ראשונה', כמו גם כל נכס מקרקעין אחר, תביא לעסקת נדל"ן מוצלחת ובטוחה הבאה לידי ביטוי בהקטנת עלויות מקיפה הכוללת בתוכה הפחתת מיסי מקרקעין והוצאות נלוות אחרות וכן תביא לשקט נפשי בעסקה שהיא, סביר להניח, אחת הגדולות בחייכם.

 

יש לחלק את הבדיקה המקדימה לפני רכישת נכס המקרקעין לבדיקות המומלצות לפני איתור הנכס הספציפי ולבדיקות שתתבצענה לאחר מציאת הנכס המבוקש.

 

ברכישת דירה מקבלן (כמו גם נכס מסחרי מקבלן וכדו') ישנן  בדיקות נוספות על הבדיקות הרגילות, בגלל כמה סיבות, בין השאר, בגלל העובדה שהדירה עדיין לא רשומה במרשם הבתים המשותפים, עדיין לא אושר אכלוס הדירה, הדירה עדיין לא בנויה ובמקרים רבים עדיין לא החלו אף בבניה ואף אין היתר בניה כלל. מובן, אם כך, כי רכישת דירה מקבלן היא רכישה בסיכון. כדי למנוע עגמת נפש והפסד כספי – אין להסתמך על עורך הדין של הקבלן בביצוע העסקה. הוא אינו מייצג את הרוכשים, ואף אסור לו לייצגם, אלא רק בהליכי רישום הדירה הסופיים.

 

בדיקות לפני איתור הנכס הרצוי –

תכנון פיננסי - רוכשים רבים 'יורים את החץ ורק אח"כ מסמנים סביבו מטרה', זאת אומרת, שהם מוצאים דירה או נכס מקרקעין אחר, ורק אחר כך מתפנים לבדוק את יכולתם הכלכלית.

בכל עסקת מקרקעין חובה לבדוק יכולת פיננסית, ובמקרה הצורך לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני מציאת הנכס ואף לפני חיפוש. במקרים לא מעטים נוצר מצב בו מצאתם את דירת חלומותיכם אך גיליתם שאין לכם יכולת כלכלית לממש כרגע את החלום. מומלץ לגלות זאת קודם ובהתאם ליכולת לחפש ולמצוא דירה.

ברכישת דירה מקבלן יש להוסיף למחיר הדירה הוצאות נוספות, כגון; מס רכישה, שינויי קבלן ותוספות, עליית מדד תשומות הבניה, הוצאות מימון, התקנת מונים, שכ"ט עו"ד, אגרות ועוד.  

תכנון מס - תכנון מס רכישה לפני חיפוש או מציאת הנכס יעזור לכם למצוא נכס המצוי בגבולות הפיננסיים שלכם ואף יותיר זמן לעורך הדין שלכם לתכנון מס רכישה נכון. במקרים רבים, תוך תכנון מס, ניתן לחסוך כסף רב ולהפחית מס רכישה ואף להגיע לפטור ממס.

 

תכנון עתידי של סוג הדירה – פעמים רבות זוגות צעירים מחפשים פתרון דיור שיספק אותם לשנים ספורות. מומלץ לחשוב גם על העתיד. דירת שלושה חדרים שמספקת פתרון דיור מעולה לשנים הספורות הקרובות, לא תספיק אולי לעתיד. מומלץ לחשב את עלותה של דירה גדולה יותר, אם ניתן, אל מול הוצאות מכירה ורכישה עתידיים. בהרבה מקרים תגלו שהתוספת העכשווית קטנה בהרבה מההוצאות העתידיות.

 

בדיקת הסביבה – ברכישת דירה מקבלן, ברוב המקרים מדובר בשכונה חדשה או מתחדשת. במקרה כזה חשוב מאד לבדוק את התכנון העתידי בגבולות המגרש, בנוף הנשקף, במבני הציבור (בתי ספר, בתי כנסת, מבני תרבות וכיו"ב) הקיימים והעתידיים, בשינויים עתידיים בתחבורה ובתחבורה הציבורית, בריאות הירוקות המתוכננות ועוד. לא תרצו להכנס לדירה ולהיות מופתעים בעתיד ממגרשי ספורט הצמודים לפרוייקט ומרעישים עד שעות מאוחרות.

 

בדיקות לפני קניית דירה מקבלן – 

 

לאחר שמצאתם את הדירה, הבית או הנכס המסחרי אותו אתם מתכוונים לרכוש מהקבלן, ישנן בדיקות חובה, אותן יבדוק עו"ד מקרקעין מנוסה מטעמכם, בלעדיהן רכישת נדל"ן משולה לנסיעה בעינים קשורות!

 

בדיקות תכנוניות – יש לבדוק האם ניתן היתר בניה לפרוייקט והאם ההיתר תואם את הנכס הנמכר. האם השימוש המותר לפי התכנית וייעוד הקרקע לפי התב"ע מתאימים לשימוש הנרכש. האם מתקיימים הליכי תכנון עתידי בנכס עצמו או לידו. האם תשריט הבית שהוגש לעיריה ושקיבל היתר תואם את המציאות בשטח. בנכס שבנייתו הושלמה יש לבדוק האם קיים אישור אכלוס וטופס 4, ובאם לא – מדוע.

 

בדיקות אישיות - בדיקת היזם והקבלן. עורך הדין בעסקת מקרקעין יבדוק האם הקבלן הינו בעל סיווג מתאים לבניה בסדר גודל שכזה, האם חשבון היזם אינו מוגבל והאם אין הליכי פירוק המתקיימים כנגדו. האם שולמו המיסים בגין רכישת הקרקע וכן שלקבלן יש אישור בתוקף על פטור מתשלום מס שבח בגין העסקה.

 

בדיקות קנייניות – חלק מתפקידיו של עו"ד מקרקעין בליווי עסקת רכישה מקבלן הוא לבדוק למי שייכת הקרקע. יש לבדוק בנסח הטאבו, באישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת וכדו' את מצב הזכויות: למי שייך הנכס, האם הוא בבעלות היזם או רק בחכירה או אפילו בחכירת משנה או אולי רק בעל זכות חוזית אחרת, מול מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל), מול בעלי הקרקע כעסקת קומבינציה וכדו'. יש לבדוק האם על הנכס רובצת משכנתא, חוב, עיקול או הערת אזהרה אחרת, ואם כן, האם הם חלק מהעסקה או שהם מסכנים את רכישת הדירה.

 

בדיקת תנאי העסקה ומו"מ על שינויים בחוזה – לאחר שהבדיקות האחרות הסתיימו נשאר לסכם, בהסכם בין הצדדים, את תנאי העסקה.

במאמר מוסגר נדגיש כי חתימה מול יזם / קבלן על הצעת רכישה או בקשת רכישה יכולה לסכן את כספי הרוכש באם אינה מלווה, כבר בשלב זה, ע"י עו"ד מקרקעין מנוסה. יש להוועץ בעורך הדין המלווה ולפעמים מומלץ אף לשנות סעיפים בבקשה / הצעה זו, בכדי להמנע מקנסות ומהפסדים.

הסכם רכישת דירה מקבלן הוא תמיד הסכם מוטה לטובת היזם / הקבלן. הוא אף פעם אינו שוויוני כמו בהסכם רכישת נכס מאדם פרטי. בעבר היה מקובלים 2 דברים: 1. עורך הדין של היזם / הקבלן היה "מייצג" גם את הרוכש . 2. לא היתה אפשרות לשנות את החוזה. "רוצה – קח, לא רוצה – יבוא אחר". לא עוד. כיום מקובל שאת הרוכש מייצג עו"ד מטעמו המנהל מו"מ על תנאי העסקה ועל סעיפי ההסכם. קבלנים / יזמים יודעים שחלק גדול מרוכשי הדירות נעזרים בעורכי דין מתחום המקרקעין. מצד אחד הדבר אולי פוגע ברוכשים שאינם מיוצגים, בגלל ההסכמים הקשוחים שלא עברו שינוי, ומצד שני, רוכשים המיוצגים על ידי עורך דין מנוסה מתחום המקרקעין נהנים מהסכמים נוחים בהרבה, המבטיחים את כספם ואת זמנם, ובעיקר את השקט הנפשי בזמן שעד לתחילת הבניה, בזמן העבודות, בזמן מסירת הדירה ובתקופת הבדק (האחריות המוטלת על הקבלן על פי חוק, לרוכשים כעת, נכון ל-1/2018 – הינה: צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים; מכונות, מנועים ודוודים – שלוש שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים; סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים; קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים; כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת. לעיון בחוק לחצו).

בהסכם המכר ישנן סוגיות רבות ומגוונות (כמו הבטחת כספי הרוכשים - ערבויות ובטחונות, רישום הנכס בטאבו, סוגיות מס, סוגיות תכנון, רישום בתים משותפים וניהול הבית המשותף, אחריות קבלן, איחורים במסירה, מפרט מכר, שינויים בדירה, שינויים בפרוייקט, שינויים בתשתיות, סוגיות במסירת הדירה, סטיות בגודל הדירה ובכמות החומרים, ביטול ההסכם ועוד ועוד) ובכולן תפקיד עורך הדין המייצג את רוכשי הדירה הוא לבטל את הסיכונים, לחסוך בעלויות ולהביא את הצדדים למצב בו מחלוקות עתידיות באות על פתרונן כבר בהסכם.

 

רוכש דירה מקבלן? אל תוותר על בדיקה של עורך דין מקרקעין מומלץ, מקצועי ומנוסה. רק כך תוכל להיות סמוך ובטוח שאינך 'נופל בין הכסאות', שהעסקה ראויה ושאינך מאבד את כספך.

 

 

נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

 

 

 

 

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס נכון וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.

התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.

בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר מומלץ לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין כדאי מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.

 

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840