המדריך לדייר - תמ"א 38 , פינוי בינוי , התחדשות עירונית ומה שביניהם

נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין ובליווי דיירים במהלך פרוייקטים מסוג תמ"א 38

בשנים האחרונות דומה כי לא קיים בניין באזור מרכז הארץ, אשר נבנה לפני שנות השמונים, שלא מצוי בתחתיתו או בין כתליו אוצר. יש המכנים אוצר זה בשם תמ"א 38, יש הנותנים לו שם יפה יותר, 'פינוי – בינוי', ויש המהדרין לכנותו בכינוי חגיגי משהו – 'התחדשות עירונית'.

מאחורי מילים אלו עומדים בניינים ודייריהם המבקשים לדעת על מה כל המהומה, ועוד יותר מכך, כמו כל ישראלי, מעניין אותם – 'מה יוצא לי בסוף מכל הסיפור הזה'.

 

במאמר זה נסקור בקצרה מהם תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, מיהם בעלי התפקידים החשובים, על מה חשוב לשים דגש לפני היציאה לתהליך, וכמובן – 'מה יוצא לי מכל הסיפור הזה'...

 

מה זה תמ"א 38 ומה זה 'פינוי בינוי'

 

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות, המתחדשות מעת לעת, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. ממשלת ישראל אישרה את התכנית באפריל 2005. מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.

באופן כללי, ניתן לומר כי הזכאים להנות מתקנות תמ"א 38 הינם בעלי בתים שנבנו לפני 1.1.1980 ואשר מהנדס קבע כי הינם בנויים על פי תקן המצריך חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה (לפי תיקון 4, במקרים מסויימים, גם בניינים שנבנו לאחר 1.1.1980 יזכו להנות מתקנות תמ"א 38).

עם השנים עברו תקנות תמ"א 38 תיקונים שונים, ביניהם תיקון 2, שנקרא בפי כל 'תמ"א 38/2', או 'פינוי בינוי', 'תמ"א הריסה' וכדו'. תיקון זה מאפשר, בתנאים מסויימים, בעת הריסת המבנה הישן ובניית מבנה אחר במקומו, להנות מזכויות בניה עדיפות.

 

מה בונים?

 

בפרוייקטים המיישמים את תקנות תמ"א 38 ישנן אפשרויות בניה שונות. החל מחיזוק הבניין בלבד, ללא כל שיפוץ או תוספת אחרת, המשך דרך שיפוץ הבניין ותוספות בניה שונות, ביניהן שטחי מגורים, מרפסות, חניות, מעליות וחדרי ממ"ד, וכלה בהריסת המבנה ובניית מבנה חדש ומודרני תחתיו.

הגורמים להבדלים בין סוגי הפרויקטים הם שווי זכויות הבניה, העדפת הדיירים, אילוצים תכנוניים ועוד.

 

'למה אני צריך את זה בכלל'?

 

לדייר ששאל אותי את השאלה הזו עניתי בקצרה – 'כשבניינים הסמוכים לבניין מגוריך יתמוטטו בזמן רעידת אדמה, ואתה תשב בממ"ד ותאכל במבה, תזכור ששאלת אותי...'.

 

התשובה הראשונה והעיקרית לשאלה מדוע פרוייקט תמ"א 38 נחוץ, היא התשובה שנתנה ממשלת ישראל בשנת 2005 – הגנה בפני רעידות אדמה (וארשה לעצמי להוסיף, הגנה מסויימת בפני פגיעת טילים בזמן מלחמה). כל השאר בונוס.

כמובן שגם הבונוס שווה הרבה מאד כסף – בניין חדיש, תוספת שטח, מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית ועוד, אך אין לשכוח את מטרת התכנית. לא בכל בניין ניתן לקבל את כל התוספות, אך כל בניין חייב חיזוק.

 

התחלת הפרוייקט – מינוי עו"ד תמ"א 38 לליווי הדיירים

 

הדבר הראשון אותו נדרשים הדיירים לבצע, לאחר שגמלה בליבם ההחלטה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין המגורים, הינו לבחור עורך דין מקרקעין המתמחה בתמ"א 38 שייצג אותם. לפני בחירת יזם ולפני התחייבויות לבעלי מקצוע שונים. לפני כל מהלך.

סדר הזמנים וסדר הפעולות הוא כדלהלן - 

1. בחירת נציגות ומתן יפוי כח לנציגות ולעורך הדין לבצע מכרז יזמים. יפוי הכח אינו בלתי חוזר והוא ניתן לביטול בכל רגע ע"י הודעה. חברי הנציגות מקבלים כתב שיפוי לצורך מניעת מצב בו שאר הדיירים תובעים אותם בגין פעולתם.

2. הזמנת יזמים, לאחר קביעת תנאי סף, להציג עצמם בפני הנציגות (בשיתוף עוה"ד). היזמים מגיעים מכל המקורות האפשריים.

3. בחירת כ-3 יזמים שלאחר בדיקות עלה כי הם מועדפים על פני השאר.

4. כינוס אסיפת דיירים כללית לצורך בחירת יזם, לאחר שהיזמים שנבחרו הציגו עצמם ואת עיקרי התמורה.

5. זמן בו מתנהל מו"מ על הסכם סופי (פרק זמן זה - בין 3 חודשים לבין חצי שנה) שבסופו נחתם הסכם.

6. הגשת היתרים - כשנה.

7. בניה - כ-24 חודשים שבסופם מסתיים הפרוייקט.

- במאמר מוסגר אוסיף כי בפרוייקט מסוג תמ"א 38 ראוי, היזם משלם עבור הדיירים את כל הוצאותיהם (כולל שכר טרחת עורך דין, מיסים, שכר יועצים, שכר מפקח, הוצאות הובלה, ביטוחים, שכירות והפסד שכירות, נזקים, אגרות ועוד)   -

גם אם נבחר כבר יזם על ידי הדיירים, יש לבחור עורך דין לייצוג הדיירים בהזדמנות הראשונה.

 

עורך הדין המייצג את הדיירים איננו עורך הדין המייצג את היזם! הוא אמנם ממומן על ידי היזם אך בשום אופן איננו מייצג אותו. ליזם יש עורך דין משלו.

 

תפקיד עורך הדין בפרוייקט מסוג תמ"א 38

 

תפקידו של עורך הדין המלווה את הדיירים בפרוייקט מסוג תמ"א 38 הוא להגן על זכויותיהם של הדיירים לפני ביצוע הפרוייקט, במהלכו ולאחריו. בין השאר דואג עורך הדין המומחה לתמ"א 38 לכך שהדיירים יקבלו בפרוייקט החדש את מירב הזכויות, כפי שיבואו לידי ביטוי במיצוי המו"מ עם היזם. עו"ד מומחה לתמ"א 38 יוודא כי לא חלים על הדיירים כל חיובים, היטלים ומיסים וכמו כן ידאג להבטחת זכויותיהם על ידי בטחונות שונים, כגון ערבויות בנקאיות, ביטוחים, ליווי בנקאי לפרוייקט וכו'. עורך הדין ידאג לכך שהדירות תירשמנה כדין במרשם הבתים המשותפים – בטאבו וכן יבטיח בחוזה את אחריות הבדק של הקבלן לשנים שלאחר הבניה, כפי שמחייב החוק.

כאמור, חשוב שדיירי הבניין יבחרו עו"ד מקרקעין המומחה בליווי דיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 מוקדם ככל האפשר, כדי להמנע מטעויות, מחתימות פזיזות העלולות לפגוע בפרוייקט, בתמורת הדיירים ובהגנה עליהם.

עורך הדין המלווה את הדיירים ידאג כי היזם יממן עבור הדיירים העסקת מומחים אשר ילוו אותם מתחילת הפרוייקט ועד לסופו. בין שאר בעלי המקצוע שימונו במימון היזם יהיו מפקח בניה מטעם הדיירים (בנוסף למפקח מטעם היזם ולעתים אף בנוסף למפקח מטעם הבנק המלווה), יועץ ביטוח, אשר ידאג לכיסוי מלא להגנת הדיירים בזמן הפרוייקט, ועוד.

 

מה לא לעשות? מה כן לעשות?

 

לא לחתום על כל מסמך ליזם או למתחזה ליזם. לא לחתום לאף אחד!

ישנם יזמים טובים יותר וישנם פחות, יש שרלטנים, יש קבלני חתימות ויש כאלו שאם תחתמו להם לא יהיה פרוייקט תמ"א בבניין שלכם בעתיד הנראה לעין.

תנו לעורך הדין שלכם, שפועל מטעמכם ולטובתכם, לסנן, לבדוק, לפסול, להשוות, להראות, להעיר, להאיר, להסביר, להתווכח, להזהיר, לצעוק, לנסח, להבהיר, להגן, לסכם, להציג - ורק אז להגיש לכם הסכם טוב ומוגן.

 

עו"ד מקרקעין מומחה לתמ"א 38 יוביל לביצוע נכון, שוויוני, יעיל, מהיר, ורצוי של הפרוייקט תוך שמירה על האינטרסים השונים של כלל הדיירים ותוך הבטחת זכויותיהם והגנה עליהם, לפני הביצוע, במהלכו ולאחר סיום הפרוייקט.

 

נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין ובליווי דיירים במהלך פרוייקטים מסוג תמ"א 38. כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

 

 

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס מומלץ וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.

התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.

בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר מומלץ לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין מומלץ מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.

 

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד, במייל או בטלפון 077-5545840

מני קורן ושות' - משרד עורכי דין, רח' לסקוב 22 תל אביב

טל' 077-5545840  (הסניף בירושלים - רח' בית וגן 15) © כל הזכויות שמורות 

  • Facebook Clean
  • Twitter Clean
  • Google+ Clean
  • LinkedIn Clean
עו"ד מקרקעין