נכתב ע"י עוה"ד אסתר ערב, ממשרד עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

 

רכישת דירה מקבלן: מדוע הערבות הבנקאית לא תגן בכל מצב, 
ומאיזה מוקש בחוזה חייבים להיזהר?

 

עבור רוב הישראלים, רכישת נכס היא העסקה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר שיבצעו בחייהם. כשמדובר בתהליך של קניית דירה מקבלן, הציפייה לקבל דירה חדשה מלווה לעיתים קרובות בתחושת ביטחון – בעיקר בשל קיומו של חוק המכר והבטוחות שהוא מחייב - שלעיתים עלולה להתברר כמזויפת. 
קבלת ערבות בנקאית אינה מבטיחה שתוכלו לממש אותה בקלות ברגע האמת. הבנה מעמיקה של הבטוחות והסדרה מדויקת של התנאים בתוך חוזה קניית דירה הן הקו המפריד בין שקט נפשי לבין סכנה ממשית לכספכם.

​

מהן הבטוחות בעסקאות נדל"ן ואיך הן פועלות?
חוק המכר (דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להגן על כספי הרוכשים במצב שבו הקבלן או היזם נקלע לקשיים כלכליים, או מכל סיבה אחרת אינו יכול להשלים את הבנייה. החוק אוסר על קבלן לקבל מעל 7% ממחיר הדירה מבלי לספק אחת ממוצרי הבטוחה המוכרים:
ערבות בנקאית: התחייבות של בנק או גוף בנקאי (בדרך כלל הבנק המלווה את הפרויקט) להשיב לרוכש את הכספים ששילם במידה והקבלן לא יוכל להעביר את החזקה בדירה.
פוליסת ביטוח: ביטוח בחברת ביטוח המבטיח את החזר הכספים בנסיבות דומות לערבות בנקאית.
הערת אזהרה, משכנתה או העברת בעלות: בטוחות קנייניות (שאינן כספיות) המעניקות לרוכש זכות משפטית בקרקע, אך יישומן בפרויקטים מורכבים דורש התאמה משפטית זהירה.

​

האמת על הבטוחות: מדוע הן אינן הגנה הרמטית כפי שנדמה?
על אף העובדה שהבטוחות מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מגינות בצורה הטובה ביותר על רוכשי דירות מקבלן, בטוחות אלו אינן הרמטיות ובמקרים מסוימים לא ניתן יהיה לממשן בקלות ללא התערבות בית משפט.
הסכמי קבלן סטנדרטיים כוללים לעיתים קרובות סעיפים המגדירים תנאים נוקשים ומורכבים מדי להגדרת "מימוש הערבות". אם הקבלן נקלע לקשיים, מעכב את המסירה באופן קיצוני או נקלע למחלוקת מול הרוכש, הבנק המנפיק או חברת הביטוח לא ימהרו לשלם את הכספים. בפועל, במידה ותנאי החוזה נוסחו רק לטובת הקבלן, הרוכש עלול למצוא את עצמו נדרש לפנות לבית המשפט, לנהל הליך משפטי ממושך ויקר, ורק בסופו אולי יוכל לממש את הבטוחה.

​

מדוע נדרש להיעזר בעורך דין מטעם הרוכש ולא להסתמך על עו"ד היזם?
רוכשים רבים טועים לחשוב שאין צורך בייצוג נפרד מכיוון שהם כבר משלמים שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. 
זוהי טעות נפוצה ומסוכנת: עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן, ותפקידו מול הרוכשים מוגבל על פי חוק לרישום הזכויות בדירה בלבד.
במידה ועורך דין מקרקעין מטעם רוכשי הדירות ולא עו"ד מטעם היזם מייצג את רוכש הדירה מול הקבלן, עליו לשנות סעיפים בהסכם כך שיקלו על מימוש הבטוחות במקרה הצורך. 
עורך דין מטעמכם יבצע התאמות מדויקות בנוסח החוזה – הוא יגדיר באופן חד-משמעי מהם המקרים המהווים הפרה יסודית, יסיר מכשולים בירוקרטיים המיועדים לעכב את חילוט הערבות, ויבטיח שבמקרה של כשל בפרויקט, הדרך למימוש הכספים תהיה קצרה, ברורה ולא תדרוש מאבקים משפטיים מורכבים.

​

עסקה לרכישת דירה דורשת זהירות מרבית וניסוח משפטי שמגן עליכם גם בתרחישים המורכבים ביותר. הניסיון מלמד כי התערבות משפטית מקצועית בשלב המשא ומתן היא זו שמבטיחה שהבטוחות שלכם לא יישארו רק על הנייר!

משרד עו"ד מני קורן ושות' מלווה רוכשי דירות ליווי משפטי מקיף, תוך עמידה דווקנית על זכויותיכם ודאגה לביטחון כספכם לכל אורך הדרך.

מתכננים לרכוש דירה מקבלן? מוזמנים ליצור קשר עם משרד עו"ד מני קורן לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית עוד לפני החתימה על ההסכם או על מסמך התחייבות.

האמור במאמר זה ניתן כמידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ כזה, ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עורך דין מוסמך.
 

 

רוכש דירה מקבלן? אל תוותר על בדיקה של עורך דין מקרקעין מומלץ, מקצועי ומנוסה. רק כך תוכל להיות סמוך ובטוח שאינך 'נופל בין הכסאות', שהעסקה ראויה ושאינך מאבד את כספך.

 

 

נכתב ע"י עו"ד אסתר ערב ממשרד מני קורן ושות', כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

 

 

 

 

למשרד עורכי דין – מני קורן נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס נכון וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

תכנון מס נכון ימנע עגמת נפש והוצאות מיותרות.

התנהלות נכונה מול הרשויות, וביניהן מרשמי המקרקעין (טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות), רשויות המס, עיריות ורשויות מוניציפאליות וכיו"ב, תזרז את סיום העסקה, תמנע טרחה מיותרת ותחסוך כסף רב.

בעסקה כמו מכירת / רכישת דירה, מגרש, עסק או כל נדל"ן אחר מומלץ לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. את עורך הדין כדאי מאד לערב עוד לפני שלב המו"מ בין הצדדים. ישנן בדיקות רבות שעל עורך הדין לבצע טרם ביצוע העסקה. תוצאות בדיקות אלו ישפיעו על כדאיות העסקה, ותשובות המתקבלות לאחר בדיקות ברשויות השונות ישפיעו על התנהלות המו"מ.

 

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840