נכתב ע"י עו"ד ונוטריון מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

​

המדריך לזכויות קשישים ומבוגרים בפינוי בינוי

 

סקירה מקיפה של מערך הזכויות המוקנות לאוכלוסייה המבוגרת בפרויקטים של התחדשות עירונית, דרכי יישום החלופות בחוק, מנגנון השווי המהוון, וההשלכות המשפטיות הנובעות ממחדלי יזם בהצגת החלופות

 

פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית (לרבות תמ"א 38/2, חלופת שקד או תכנית אחרת במסגרתה נהרס בניין ונבנה במקומו בניין אחר) טומנים בחובם ברכה אדירה לפיתוח העירוני, אך במקביל מהווים מטרד משמעותי, פיזי ונפשי, עבור אוכלוסיית הגיל השלישי. הטלטלה הכרוכה בעזיבת סביבת המגורים המוכרת, המעבר לדיור שכור זמני למשך תקופת הבנייה (הנמשכת לרוב שנים), והחזרה לדירה חדשה בסביבה שהשתנתה – כל אלו מייצרים התנגדות טבעית ומוצדקת. על מנת לאזן בין הצורך הלאומי בקידום מיזמים אלו לבין ההגנה הראויה על קניינם ורווחתם של הקשישים, התקין המחוקק שורת הסדרים ייעודיים.
מאמר קודם סוקר באופן כללי היבטי ייצוג דיירים במתחמי פינוי בינוי ובפרוייקטים של התחדשות עירונית (המדריך לדייר - תמ"א 38 , פינוי בינוי , התחדשות עירונית ומה שביניהם). מאמר זה סוקר את התשתית הנורמטיבית, את החלופות המעשיות, את נוסחת הכדאיות הכלכלית ואת ההשלכות החוזיות והנזיקיות החלות על הצדדים בקשר להטבות להן זכאים בעלי דירות מבוגרים וקשישים בפרוייקטים מסוג פינוי וכדו', שבהם מבוצעת הריסה של הבניין הקיים ובניין בניין או בניינים חדשים.

​

התשתית הנורמטיבית והגדרת "קשיש" -
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי" או "החוק"), עבר מספר תיקונים משמעותיים (בדגש על תיקונים 6 ו-7), אשר נועדו להרחיב את מעגל הזכאים ולהקל על יישום החוק. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (סעיף 49כב1 ועדכוני חקיקה) מעניק את המסגרת לפטור ממס שבח וממס רכישה בעת מימוש החלופות (דיור מוגן, דירה יד שנייה, כסף מהוון). עדכוני חקיקה (כדוגמת תיקון 107) דוחים את "יום המכירה" עבור קשישים, כך שאינם נדרשים להתחייב למכירה מיסויית בשלב מוקדם של אי-וודאות, אלא רק עם התקיימות התנאים המתלים המרכזיים (קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי).

כיום, החוק מבחין בין שתי מדרגות גיל ומצב רפואי לעניין מתן החלופות:

- גיל 70 ומעלה: זכאים לסל החלופות הרחב.

- גיל 75 ומעלה, חולים סיעודיים וחולים הנוטים למות: זכאים לחלופות המאפשרות פתרון קבע מיידי מחוץ לפרויקט.

 

המועד הקובע -

כדי למנוע מצב בו עיכובים בפרויקט מכניסים עוד ועוד דיירים להגדרת "קשיש", קבע המחוקק כי גילו של בעל הדירה (הרשום כבעלים או מתגורר עם בן/בת זוג הרשום כבעלים) ייבחן נכון למועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין או במתחם מול היזם, ובתנאי שהתגורר בדירה לפחות שנתיים ברציפות טרם חתימתו.

 

מדרג החלופות בחוק-

היזם מחויב להציע לקשיש, בכתב, אחת או יותר מהחלופות הבאות, בנוסף לזכות לקבל דירת תמורה רגילה ככל שאר הדיירים:

​

• לקשישים מגיל 70 (סעיף 2(ב)(6)(א-ג)):

1. חלופה מחוץ לפרוייקט - מעבר לדיור מוגן בתמורה לוויתור על הדירה החדשה, לרבות תשלומי איזון (אם שווי הדיור המוגן נמוך משווי הדירה) או רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה. מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש אם הקשיש ביקש זאת, או קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית (פטור ממס מחייב שימוש בכסף לצורך רכישת דירה חלופית או דיור מוגן!).

למען הסר ספק - אם היזם בחר להציע לקשיש בן 70 חלופה חלופה זו (חלופה מחוץ לפרויקט), אזי בתוך חלופה זו עצמה ישנן 3 אפשרויות (דיור מוגן, דירה חלופית או מזומן מהוון), והבחירה ביניהן עוברת לקשיש, ולא ליזם.

  2. שתי דירות קטנות - קבלת שתי דירות קטנות בפרויקט אשר שווין המצטבר שווה לשווי דירת התמורה המקורית.

  3. דירה קטנה + מזומן - קבלת דירת תמורה קטנה יותר בפרויקט בתוספת תשלומי איזון במזומן בגין ההפרש.

 

• לקשישים מגיל 75 ומעלה / סיעודיים (סעיף 2(ב)(7)):

קבוצה זו שונה מקבוצת הגיל הראשונה בכך שלה חייב היזם להציע את החלופה שמחוץ לפרוייקט, קרי - החלופות שמקנות להם אפשרות "לצאת" מהפרויקט מבלי להמתין לשלבי הבנייה ומבלי להתגורר בשכירות. דהיינו - חובה על היזם להציע להם (נוסף על חלופת 2 הדירות או חלופת הדירה הקטנה + המזומן שאותן אין הוא מחוייב להציע), את החלופה שמחוץ לפרוייקט, קרי - בחירה בין דיור מוגן, דירה חלופית או מזומן מהוון לרכישת דירה.

​

לאור הנ"ל, ההבדל המהותי בין קבוצות הגיל היא שהחלופות לגיל 75+ מבטיחות רציפות מגורים ומונעות את "תקופת הביניים" של השכירות.

​

כדאיות כלכלית וחישוב "השווי המהוון" - מימוש החלופות הקנייניות (קבלת כסף מראש או דירה מיידית) דורש תרגום של ערך דירת התמורה העתידית לערך נוכחי. חישוב זה מוסדר בתקנות ובהנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומתבצע לפי נוסחת "הערך הנוכחי (Present Value)". לצורך החישוב מומלץ להיועץ בעו"ד מקרקעין מנוסה.

​

האם זה משתלם? -

השאלה האמיתית היא למי.... כלכלית, "על הנייר", הקשיש מקבל פחות כסף לעומת שוויה של הדירה החדשה שתקום. עם זאת, איכותית ופרקטית מדובר בעסקה כדאית מאוד – היא חוסכת טלטלה בגיל מבוגר, מונעת את סיכוני הבנייה, ומבטיחה ביטחון ומגורי קבע בשארית ימיו. בנוסף, סעיף 49כב1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור מלא ממס שבח ומס רכישה לקשיש המממש חלופות אלו, כך שאינו נפגע מיסויית.

מבחינת היזם - תזרימית קיים קושי, שכן על היזם להוציא הון ניכר מראש. עם זאת, עסקית זהו צעד משתלם ביותר. הוא מסיר מתנגדים בולטים, מונע עיכובים משפטיים, ומאפשר ליזם לקבל לבעלותו את דירת התמורה החדשה בפרויקט ולמכור אותה בשוק החופשי ברווח יזמי מלא בבוא היום.

 

ההיבט החוזי - שו"ת - מועדים, בחירה ומחדלי יזם -

עורכי דין המייצגים בעלי דירות חייבים לתת דעתם לדינמיקה החוזית מול היזם בנוגע לחלופות:

- מתי הקשיש צריך לבחור? על היזם להציג את החלופות טרם החתימה על ההסכם (סעיף 2(ב)(6) קובע כי ההצעה תהיה בכתב). עם זאת, בחירת החלופה בפועל מעוגנת בהסכם (בדרך כלל ב"נספח קשישים" ייעודי). לרוב, תינתן לקשיש נקודת יציאה או מועד החלטה קונקרטי (למשל, 6 חודשים טרם הפינוי בפועל או סמוך לקבלת היתר בנייה), כדי לאפשר להעריך את מצבו הרפואי והאישי בסמוך לביצוע.
- מה קורה אם הקשיש לא בחר חלופה? אם היזם הציג כדין את החלופות (בכתב ובחוזה) והקשיש נמנע מלבחור במועד הקבוע בחוזה, ברירת המחדל הינה קבלת דירת תמורה רגילה. היזם, מצדו, מוגן, הוא מילא את חובתו החוקית.
- מה הדין אם לא הוצגה לקשיש חלופה כלל?  זהו מחדל חמור של היזם. לפי סעיף 2(ב)(6), סירובו של קשיש לחתום על הסכם משום שלא הוצעו לו החלופות ייחשב כ"סירוב סביר". היזם לא יוכל לתבוע אותו בעילת "דייר סרבן" לפי חוק, והפרויקט כולו עלול להיתקע.
- מה קורה אם החלופות הוצגו בעל פה / לפני החתימה, אך לא עוגנו בהסכם עצמו? הדרישה בחוק היא להצעה בכתב המהווה חלק בלתי נפרד מהמערכת ההסכמית. אם קשיש הוחתם על הסכם "רגיל" נטול נספח קשישים (אף אם היזם הציג לו ברושור מראש), ההסכם נגוע בפגם של חוסר תום לב והטעיה. במקרה כזה, הקשיש רשאי לחזור בו מחתימתו, והיזם ייאלץ לתקן את ההסכם ולעגנו מחדש, אחרת הקשיש יהנה מהגנת "סירוב סביר".

​

לסיכום

התיקונים לחוק פינוי ובינוי יצרו מהפכה בדרך שבה יזמים ועורכי דין ניגשים לטיפול באוכלוסיית הגיל השלישי בפרויקטים של התחדשות עירונית. המחוקק הכיר בכך שללא התאמה ספציפית, פרויקטים אלו מהווים פגיעה אנושה בשגרת חייהם של קשישים, ולכן הוריד את רף הגיל ל-70 ול-75, תוך יצירת מנגנון כלכלי-משפטי מחייב.

החובה להציע חלופות – כדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או פיצוי במזומן המחושב לפי היוון ריאלי – אינה בבחינת המלצה אלא תנאי סף המהווה הגנה קניינית לקשיש. אי-קיום חובה זו מקנה לקשיש "חסינות" מפני תביעות דייר סרבן תחת עילת הסירוב הסביר. מנגד, החוק משרת גם את היזמים - אף שהחלופות מצריכות הון נזיל מוקדם, הן משחררות חסמים קריטיים, מונעות מאבקים משפטיים סבוכים המעכבים פרויקטים, ומותירות בידי היזם את הדירות החדשות לשיווק בשוק החופשי. על עורך דין מקרקעין המייצג דיירים להקפיד על עיגון מפורש של "נספח קשישים" בהסכם התמ"א/פינוי-בינוי, הכולל את החלופות, תחנות הזמן לבחירה, והבטחת פטורי המס להם זכאי הקשיש.

​

 

נכתב ע"י עו"ד ונוטריון מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט,
כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

 

​

​

למשרד עורכי דין – מני קורן ושות' נסיון רב בטיפול במגוון עסקאות במקרקעין: טיפול בעסקאות מכר דירות ובתים, מגרשים ועסקים, עסקאות שכירות וחכירה לדורות, עסקות השקעה בנדל"ן, קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, טיפול במשכנתאות וברישומים שונים תוך דגש רב על חסכון במיסוי בגין העסקאות תוך תכנון מס מומלץ וכן על מהירות הטיפול לשביעות רצון הלקוח.

אנו, במשרד עו"ד מני קורן, משרד המתמחה במקרקעין, מייצגים בעלי דירות בעשרות מתחמי פינוי בינוי. נשמח לסייע לכם וללוותכם – אנו בטוחים כי לקוח מרוצה הוא הרווח שלנו! נשמח לראותכם בין לקוחותינו המרוצים.

​

לייעוץ ללא התחייבות אנא צרו קשר בתחתית העמוד או בטלפון 077-5545840