תקועים עם היזם? המדריך המלא: איך ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38
חתימה על הסכם התחדשות עירונית - רגע מרגש שמלווה בתקווה גדולה לשדרוג איכות החיים ושווי הנכס. עם זאת, המציאות לעיתים טופחת על הפנים: חודשים ושנים חולפים, הבטחות לא מקוימות, ואתם מוצאים את עצמכם כבולים ליזם או לקבלן שלא עומד בהבטחות או בזמנים. בעלי דירות רבים החווים מצב של פרוייקט שלא מתקדם, נוטים לחשוב שהם שבויים של היזם לנצח. החדשות הטובות הן שהחוק הישראלי מעניק לכם כלים להשתחרר ולבטל הסכם פינוי בינוי, תמ"א 38 או התחדשות עירונית, אם פועלים נכון.
מתי עולה הצורך לבטל הסכם פינוי בינוי או התחדשות עירונית?
לא כל עיכוב קל מצדיק שבירת כלים, שכן פרויקטים של נדל"ן מורכבים מטבעם. עם זאת, קיימים מספר מצבים מובהקים בהם כדאי לשקול ביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א:
עיכובים חריגים ובלתי סבירים: היזם אינו עומד באבני הדרך שהוגדרו בהסכם (למשל: אי הגשת בקשה להיתר בנייה, עיכוב בקבלת היתר או אי תחילת עבודות במועד) ואף אינו פועל כדי לעמוד בזמנים.
חוסר שקיפות ונתק תקשורתי: מצב שבו היזם, בחוסר תום לב, מסנן את נציגות הדיירים ואת עורך הדין שלהם, תוך הפרת ההסכם.
קשיים פיננסיים של הקבלן: חדלות פירעון, חוסר יכולת להעמיד ערבויות בנקאיות או להשיג ליווי בנקאי לפרויקט.
הפרה יסודית של תנאי ההסכם המקורי: שינויים חד-צדדיים בתמורות לדיירים או בסטנדרט הבנייה בניגוד למוסכם.
סדר הפעולות החוקי: איך משחררים את הבניין שלכם?
כאשר קבלן לא עומד בזמנים, החוק מספק מנגנון מסודר לשחרור הפרויקט. התהליך המשפטי כולל מספר שלבים הכרחיים:
החלטת דיירים: הצעד הראשון הוא כינוס של בעלי הדירות וקבלת החלטת רוב מסודרת ומתועדת לפעול לביטול ההתקשרות עם היזם הנוכחי (לבטל את הסכם הפינוי בינוי, תמ"א 38 או התחדשות עירונית), עקב הפרת ההסכם מצידו.
פנייה לממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית (סעיף 7א): בהתאם לסעיף 7א לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פונים לממונה בבקשה להכריז על הפרויקט ככזה שאינו מתקדם באופן סביר. סמכות זו של הממונה נועדה בדיוק למקרים הללו – לבחון את לוחות הזמנים ולקבוע האם העיכוב מצדיק את ביטול ההסכם. קביעה של הממונה כי אכן מדובר בעיכוב בלתי סביר, סוללת את הדרך המשפטית לביטול ההתקשרות.
פנייה ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו) למחיקת הערת אזהרה: לאחר שבוטל ההסכם (בין אם בעקבות החלטת הממונה ובין אם מסיבות אחרות של הפרה), המטרה הבאה היא לשחרר את הרישום בטאבו כדי שתוכלו להתקשר עם יזם חדש. כאן נכנס לתמונה סעיף 132 לחוק המקרקעין. סעיף זה מאפשר לרשם המקרקעין למחוק הערת אזהרה אם הוכח לו שעילת ההערה בטלה (כלומר, ההסכם שמכוחו נרשמה ההערה כבר אינו בתוקף). אישור הממונה (מסעיף 2) הינו הוכחה ניצחת לכך שעילת ההערה בטלה, בשילוב עם ביטול ההסכם.
בלית ברירה – פנייה לבית המשפט: אם היזם מתנגד למחיקת ההערה בטאבו, מתנגד להחלטת הממונה ומסרב להכיר בביטול ההסכם, עורך הדין שלכם יפנה לבית המשפט המוסמך כדי להוציא פסק דין הצהרתי המאשר את ביטול ההסכם ומורה בצו על מחיקת הערות האזהרה.
מדוע קריטי להיעזר בעו"ד מקרקעין מנוסה? (דוגמה מהשטח)
ניסיון לבטל הסכם מול קבלן או יזם ללא ליווי משפטי מקצועי עלול להסתיים בבזבוז זמן יקר, חשיפה לתביעות כספיות, או גרוע מכך – הישארות בסטטוס קוו שבו הבניין תקוע.
כדי להמחיש זאת, ניקח לדוגמה מקרה שבו טיפלנו: בניין חתם על הסכם תמ"א 38 ישן לפני מספר שנים. היזם רשם הערות אזהרה לטובתו על דירות הבעלים, אך הפרויקט פשוט 'עמד במקום' ללא כל פעולות תכנון. בוצעו פניות חוזרות ונשנות, מכתבי אזהרה ועוד. כלום לא עזר. גם לא פניות ישירות לביטול ההסכם ולמחיקת הערת האזהרה. היזם הישן סירב לשחרר את אחיזתו בפרוייקט בטענות שווא.
בשלב זה, בנינו אסטרטגיה משפטית משולבת: הגשנו פנייה מסודרת לממונה על פניות דיירים בהסתמך על סעיף 7א לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והוכחנו כי היזם חרג מכל לוח זמנים סביר וללא הצדקה. לאחר קבלת הכרעת הממונה כי העיכוב אינו סביר, הפעלנו את סעיף 132 לחוק המקרקעין בפני רשם המקרקעין. הצגנו לרשם את ביטול ההסכם כדין בעקבות החלטת הממונה, הוכחנו שעילת ההערה בטלה, והבאנו למצב של מחיקת הערת אזהרה מהטאבו. פעולה מקצועית זו שחררה סופית את הדיירים ואפשרה להם לצאת לדרך חדשה ובטוחה. בוצע מכרז יזמים, נבחר יזם מנוסה עם רקורד טוב, ובימים אלו מתנהל מו"מ לחתימת ההסכם, תוך שיפור התנאים.
לסיכום: אל תישארו בני ערובה של יזמים
אין צורך להשלים עם מצב שבו קבלנים לא עומדים בלוחות הזמנים בקשר לתכנון הפרוייקט ואינם פועלים כנדרש. החוק לצידכם, אך חשוב להפעיל אותו בחוכמה, בדיוק משפטי ובסדר הנכון.
אם אתם שוקלים ביטול הסכם תמ"א או מעוניינים להשתחרר מפרויקט פינוי בינוי שאינו מתקדם, פנו אלינו לבחינת המקרה.
משרד עו"ד מני קורן מתמחה בליווי דיירים בהתחדשות עירונית, פירוק קשרים סבוכים מול יזמים, ושמירה בלתי מתפשרת על זכויותיכם עד לסיום המוצלח של הפרויקט.
האמור במאמר זה ניתן כמידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ כזה, ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עורך דין מוסמך.
תגובות