המדריך להטבות קשישים, מבוגרים ומוגבלים בפינוי בינוי: מה מגיע לכם?
פרויקטים של התחדשות עירונית משנים את פני הערים בישראל לטובה, אך עבור אוכלוסיית הגיל השלישי, תהליך של פינוי בינוי עלול להיראות כמו רעידת אדמה של ממש. המחשבה על עזיבת הבית המוכר, המעבר לדירה שכורה זמנית למשך שנות הבנייה, והחזרה לסביבה שהשתנתה לחלוטין מעוררת חששות כבדים. בדיוק מסיבה זו, המחוקק הישראלי יצר רשת ביטחון משפטית חזקה. המטרה היא להבטיח שפרוייקטים אלו, מסוג פינוי בינוי, ישפרו את איכות חייהם של המבוגרים, ולא יהפכו למטרד מתמשך. במאמר זה נסביר בשפה פשוטה ובגובה העיניים מהן הזכויות וההטבות לקשישים הקיימות בחוק, וכיצד ניתן לממש אותן בפרוייקט מסוג פינוי בינוי.
לקריאת המאמר המלא - המדריך המלא והמקצועי לזכויות קשישים ומבוגרים בפינוי בינוי - לחץ כאן
מדרג הגילאים: אילו הטבות לקשישים קובע החוק?
חוק פינוי ובינוי מבחין בין שתי קבוצות גיל עיקריות, כאשר לכל קבוצה מותאם סל פתרונות ייחודי. חשוב לדעת כי גילו של בעל הדירה נבחן נכון למועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין מול היזם (ובתנאי שהתגורר בדירה לפחות שנתיים).
להלן הפתרונות המרכזיים שהיזם מחויב להציע לכם:
לבני 70 ומעלה - גמישות ומרחב בחירה הן ליזם והן לבעלי הדירה: היזם חייב להציע לכם, מעבר להצעה הרגילה לשאר בעלי הדירות, לפחות אחת מבין 3 חלופות, ובאם יבחר להציע את החלופה הראשונה, תוכלו לבחור מתוכה מבין שלוש חלופות.
החלופה הראשונה היא חלופה ש"מוציאה" את הדייר מהפרויקט ומאפשרת לו לגור במקום אחר כבר במועד פינוי הבניין ולא לעבור לדירה שכורה, וכוללת בתוכה שלוש אפשרויות לבחירת הדייר: מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית, או קבלת סכום כסף (לפי שווי מהוון) לרכישת דירה אחרת. חשוב להדגיש: הבחירה איזו אפשרות לממש מתוך החלופה ש"מוציאה" את בעלי הדירה אל מחוץ לפרויקט – היא של בעלי הדירה בלבד, ולא של היזם!
חוץ מחלופה זו שאותה רשאי היזם להציע, הוא רשאי להציע עוד שני פתרונות או אחד מהם - קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה אחת גדולה בפרויקט החדש, או קבלת דירה קטנה בתוספת תשלום במזומן.
לבני 75 ומעלה או חולים סיעודיים - ודאות ורציפות מגורים: בגילאים אלו, החוק מחמיר עם היזם וקובע חובה מוחלטת להציע את "החלופה שמוציאה את הדייר אל מחוץ לפרויקט". כלומר, היזם חייב לאפשר לכם פתרון של דיור מוגן, דירה חלופית מחוץ לפרויקט, או קבלת כסף מזומן בשווי הדירה החדשה (בחישוב מהוון) לצורך רכישת דירה אחרת. המטרה כאן היא למנוע מכם את טלטלת מעברי הדירות ואת "תקופת הביניים" של מגורים בשכירות.
הגנה מלאה ממיסוי:
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח וממס רכישה לקשישים שבוחרים לממש את החלופות הללו (למשל, קבלת כסף לשם מעבר לדיור מוגן או רכישת דירה חלופית), כך שהזכויות שלכם נשמרות במלואן גם מבחינה כלכלית.
האם חלופת "השווי המהוון" משתלמת?
מושג שחוזר על עצמו רבות בתחום הוא "שווי מהוון". כמשמעותו, קבלת כסף מזומן כיום, במקום המתנה לדירה החדשה שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים. "על הנייר", הסכום שתקבלו היום יהיה נמוך יותר מהשווי העתידי של הדירה החדשה. עם זאת, בראייה מעשית ואיכותית, עבור מבוגרים רבים זוהי העסקה המשתלמת ביותר – היא חוסכת את הלחץ ואת הסיכון שבבנייה ובמעברי דירה, ומעניקה שקט נפשי, ביטחון, ומגורי קבע מיידיים ומכובדים להמשך החיים.
מדוע חשוב להיעזר בעו"ד דיירים מנוסה?
חוקים והטבות עלולים להישאר "אות מתה" אם אין מי שידאג לאכוף אותם מול היזמים, אשר לעיתים קרובות מעדיפים לחסוך בעלויות ולהימנע מהוצאת הון מראש. עו"ד דיירים מנוסה ידע לעגן את הזכויות שלכם כבר בשלבי המו"מ המוקדמים, ינסח "נספח קשישים" מפורט לחוזה, ויבטיח שיינתנו לכם מועדי החלטה נוחים (למשל, בחירת החלופה רק חצי שנה לפני הפינוי בפועל, בהתאם למצבכם הרפואי והאישי באותו הזמן). עורך הדין מוודא כי היזם פועל בדיוק על פי הוראות החוק ולא מקפח את בעלי הדירות.
דוגמה מהשטח:
בעלת דירה בת 77 עמדה לחתום על הסכם "רגיל" של פינוי בינוי מול יזם שהבטיח לה דירה עתידית, תוך שהוא "שוכח" להציג לה את חלופות החוק. המשמעות עבורה הייתה מעבר לדירה שכורה למשך 4 שנים, ללא כל ודאות אמיתי מתי תוכל לחזור. לאחר התערבות משפטית מקצועית, עצרנו את המהלך, התערבנו בהסכם שאותו לא ערכנו ובפרויקט בו לא ייצגנו את כלל בעלי הדירות, חייבנו את היזם להציע לה את חלופת המזומן מחוץ לפרויקט (כפי שמחייב החוק לבני 75 ומעלה), והדיירת עברה ברוגע לבית דיור מוגן יוקרתי בסמוך לנכדיה, ללא מעברי ביניים וללא כאבי ראש.
לסיכום – הצעד הראשון לשקט הנפשי שלכם
תהליך של התחדשות עירונית אינו חייב להיות מאיים. כאשר מכירים את החוק ופועלים נכון, ניתן להפוך את הפרויקט להזדמנות אדירה לשיפור איכות החיים בגיל השלישי, תוך שמירה מלאה על הנכס הכלכלי היקר ביותר שלכם.
אנו במשרד עורכי דין ונוטריון מני קורן ושות', מתמחים בייצוג דיירים ומלווים באופן אישי ומסור בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לקבלת ליווי משפטי מקצועי, שקוף ובגובה העיניים, שיבטיח שהזכויות שלכם כמו גם השקט הנפשי שלכם – מוגנים לחלוטין.
האמור במאמר זה ניתן כמידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ כזה, ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עורך דין מוסמך.
תגובות